Droit de préemption du SAFER et fermier
§1 – ventes de gré à gré
Le droit rural établit clairement que le droit de préemption ne naît qu'après la réalisation de la vente et non avant.
Ainsi, en ce qui concerne le droit de préemption accordé aux SAFER, le législateur indique explicitement à l'article L. 143-1 que « Il est institué au profit des sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural un droit de préemption en cas d'aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à usage agricole... »[1]. Il ressort de cette disposition que le droit de préemption n'est accordé à ces sociétés qu'après l'aliénation à titre onéreux et non avant.
N. La force probante de la répétition législative pour déterminer le moment de l'émergence du droit de préemption en droit rural français
Une lecture attentive de l'article L. 143-1 du code rural et de la pêche maritime[2], conduit à une conclusion claire et cohérente : le droit de préemption accordé aux sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural (SAFER) ne naît qu'après la réalisation d'une vente, et non avant. Ce principe est clairement illustré par l'utilisation répétée par le législateur d'un langage précis tout au long de l'article, indiquant que le droit peut être exercé « en cas d'aliénation à titre onéreux ». Cette formulation indique sans ambiguïté que le droit de préemption ne peut être exercé qu'après un transfert effectif de propriété.
Le premier paragraphe de l'article prévoit explicitement que «Il est institué au profit des sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural un droit de préemption en cas d'aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à usage agricole et de biens mobiliers qui leur sont attachés ou de terrains nus à vocation agricole... »[3]. Il ressort de cette disposition que le droit de préemption n'est accordé à ces sociétés qu'après l'aliénation à titre onéreux et non avant la cession.
Les alinéas suivants reprennent cette même formule, avec des variations mineures selon la nature des biens transmis (biens immobiliers à usage agricole, bâtiments situés dans communes de montagne qui ont été utilisés pour l'exercice d'une activité agricole ou pour l'exploitation de cultures marines, de l'usufruit ou de la nue-propriété, des parts ou actions d'une société). Pourtant, dans tous les cas - notamment aux paragraphes 3, 4, 5, 9 et 10 – l la formule reste cohérent : « le droit de préemption... peut être exercé en cas d'aliénation à titre onéreux », ou « Les SAFER peuvent exercer leur droit de préemption en cas d'aliénation à titre onéreux », ce qui confirme que le législateur ancre l'émergence du droit de préemption dans le fait d'une vente réalisée, et non dans la simple perspective d'une telle aliénation.
Cette interprétation est également étayée par le fait que le législateur a délibérément évité d'utiliser des expressions telles que « intention de vendre » ou « projet de vente », termes couramment utilisés pour désigner les étapes précontractuelles. Au lieu de cela, le législateur emploie systématiquement le substantif "aliénation " dans sa forme définitive, toujours qualifié par "à titre onéreux ", indiquant ainsi que le fait juridique du transfert doit se produire avant que le droit ne devienne exerçable.
L'article conditionne également le droit de préemption à l'utilisation préalable du bien à des fins agricoles ou marines dans les années précédant la vente (cinq ou vingt ans selon les cas). Cela confirme en outre une logique chronologique dans l'approche du législateur : le bien doit d'abord avoir été utilisé à des fins agricoles dans le passé, et une cession à titre onéreux doit ensuite avoir eu lieu, avant que le droit de préemption ne puisse être déclenché. Une telle séquence temporelle exclut nécessairement, par voie de conséquence, toute interprétation qui reconnaîtrait l'existence d'un droit de préemption avant la réalisation effective de la transaction.
Par conséquent, l'utilisation répétée de cette formulation dans six paragraphes distincts - sans aucune déviation linguistique- constitue une preuve juridique que le législateur français a voulu que le droit de préemption, dans ce contexte, soit strictement post-contractuel. Cela va directement à l'encontre de l'interprétation qui cherche à établir le droit de préemption comme un droit qui naît avant le contrat de cession, en particulier lorsqu'un tel point de vue exige en outre que l'accord sous-jacent soit limité à de simples pourparlers ou négociations, plutôt qu'un contrat sous une condition résolutoire ou suspensive.
2 Cette interprétation est encore plus évidente si on la rapproche de l'article L. 143-1-1 [4] qui réglemente la possibilité de préemption partielle, permettant à la SAFER de n'acquérir qu'une partie du bien vendu. Le législateur utilise des expressions telles que « le bien aliéné » et « lorsque l'aliénation porte... », qui ne laissent pas de place au doute : le législateur se réfère à un acte d'aliénation réel. L'utilisation de ces termes présuppose qu'un transfert a déjà eu lieu et non qu'il est simplement envisagé.
Le deuxième paragraphe de ce même article renforce cette conclusion. Il régit les rapports entre le préempteur (SAFER) et le vendeur lorsque le premier déclare son intention de ne préempter qu'une partie du bien mis en vente. Le propriétaire est alors en droit soit d'exiger de la SAFER qu'elle se porte acquéreur de l'ensemble des biens aliénés, soit, s'il accepte la préemption partielle, d'exiger une indemnisation pour la dépréciation des biens non acquis causée par le caractère sélectif de l'acquisition. Ces dispositions supposent l'existence d'un contrat de vente effectif et valable, dont la production d’effet est interrompue en raison de l'exercice de la préemption.
6-0-1 Quant au droit de préemption accordé au fermier, le Code rural indique clairement que ce droit naît après la transaction et non avant. L'article L.412-1 stipule[5] : «« le propriétaire bailleur d’un fonds de terre ou d’un bien rural qui décide ou est contraint de l’aliéner à titre onéreux [...], ne peut procéder à cette aliénation qu’en tenant compte, [...], d’un droit de préemption au bénéfice de l’exploitant preneur en place ».
Cette disposition n'indique pas explicitement que le droit de préemption naît avant la vente au profit du fermier. Elle maintient plutôt l'approche communément admise : le droit naît lorsque le propriétaire a exercé son droit d'aliéner son bien, à condition que la transaction reste soumise à la possibilité pour le fermier d'exercer son droit de préemption. Selon les termes de l'article : « aliénation qu’en tenant compte, [...], d’un droit de préemption au bénéfice de l’exploitant preneur en place », la disposition interdit au propriétaire de conclure une aliénation pleinement efficace et inconditionnelle - et c'est précisément ce qui n'est pas permis.
3 Cette lecture est encore renforcée par l'article L. 143-1-2 qui prévoit que « Lorsque, …, la société d'aménagement foncier et d'établissement rural a été tenue d'acquérir des biens, elle doit les rétrocéder prioritairement à l'acquéreur évincé.»[6]. Le texte vise explicitement l'acquéreur qui avait déjà acquis la propriété dans le cadre d'une vente sous condition, pour être ensuite exclu suite à l'exercice du droit de préemption par la société désignée.
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9-3 actions nantis doctrine.
Si l'intervention du législateur dans le contexte des SAFER met en évidence le caractère ultérieur du droit de préemption après la conclusion de la vente, cette caractéristique est encore confirmée en matière de l’indivision, où le Code civil prévoit un mécanisme similaire démontrant clairement que le droit de préemption n'apparaît qu'après la conclusion d'un contrat de cession sous condition.
Mohammed Bellamallem
Enseignant à Paris School of Business,
Doctorant à l'université Paris 1 Panthéon-Sorbonne
 | SDER, Les grands arrêts (R) du droit des sociétés : 1999 - 2021, 1e ed. RJCC, Paris, juillet 2022, sous n° 446. (90 pages). Coll. Les grands arrêts (R),T 1. Livre offert en téléchargement |
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[1] - Article L143-1 du Code rural et de la pêche maritime, Création LOI n° 2014-1170 du 13 octobre 2014 - art. 29
[2] - l'article L. 143-1 du code rural et de la pêche maritime, tel que modifié par la loi du 7 décembre 2020,
[3] - Article L143-1 du Code rural et de la pêche maritime, Création LOI n° 2014-1170 du 13 octobre 2014 - art. 29
[4] - Article L143-1-2 du Code rural et de la pêche maritime, Modifié par Ordonnance n°2019-964 du 18 septembre 2019 - art. 35 (VD).
[5] - Article L412-1 du Code rural et de la pêche maritime. Création Décret n°83-212 du 16 mars 1983 - art. 1 (V) JORF 22 mars 1983 en vigueur le 1er décembre 1982
[6] - Article L143-1-2 du Code rural et de la pêche maritime, Création LOI n° 2014-1170 du 13 octobre 2014 - art. 29
[7] - Article L143-2-1 du Code rural et de la pêche maritime, Modifié par LOI n° 2020-48 du 28 janvier 2020 - art. 1 (V)
[8] - L'article L. 143-4 du Code rural et de la pêche maritime, Modifié par LOI n° 2014-1170 du 13 octobre 2014 - art. 29, Modifié par Ordonnance n° 2000-912 du 18 septembre 2000 - art. 3 (V).
[9] - alinéa 4° de l’'article L. 143-4 du Code rural et de la pêche maritime.
[10] - Article L412-8 Version en vigueur depuis le 31 décembre 1988, Modifié par Loi n°88-1202 du 30 décembre 1988 - art. 19 () JORF 31 décembre 1988
[11] - Toutefois, certains termes utilisés peuvent induire en erreur en suggérant l’absence d’un accord définitif, tels que " informé par le propriétaire de son intention de vendre " ou " les nom et domicile de la personne qui se propose d'acquérir ", ce qui pourrait laisser entendre qu’il ne s’agit que d’une intention de vendre et non d’un accord conclu. Or, la réalité démontre qu'il existe un acquéreur sous condition suspensive, ce qui rend l'expression "vente envisagée" trompeuse. En effet, bien que suspendue à l’exercice du droit de préemption, la vente demeure effectivement conclue, mais menacée d’annulation si ce droit est exercé dans un délai de deux mois.
[12] - Corinne Saint-Alary-Houin, Approche conceptuelle du droit de préemption, La Semaine Juridique Notariale et Immobilière n° 40, 7 Octobre 2011, 1260. Note 13.
[13] - civ., 21 mai 2014, n° 12-35.083 : Bull. civ. 2014, III, n° 67. La vente intervient alors au profit du tiers acquéreur. L'initiative de la mise en demeure appartient au bailleur et au tiers acquéreur (C. rur. pêche marit., art. L. 412-8). Rapport du 114e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2018, consulté :
https:/www.rapport-congresdesnotaires.fr/2018-rapport-du-114e-congres/le-droit-de-preemption-du-preneur-en-place
[14] - “L'action en nullité appartient au propriétaire vendeur et à l'acquéreur évincé lors de la préemption”. Alinéa 4 de l’article L412-8 du Code rural et de la pêche maritime
[15] - Ainsi, le maintien de l’acquéreur engagé contractuellement avec le vendeur reste une nécessité juridique, puisque le droit de préemption peut tomber au cours du processus d’achat, ce qui stabilise le contrat conclu entre le vendeur et l'acquéreur sans qu’il soit nécessaire d’en rédiger un nouveau.
[16] - Alinéa 4 de l’article L412-8 du Code rural et de la pêche maritime. Modifié par Loi n°88-1202 du 30 décembre 1988 - art. 19 () JORF 31 décembre 1988.
[17] - Article L143-8, Modifié par LOI n°2015-990 du 6 août 2015 - art. 113, dispose que : “Le droit de préemption des sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural s'exerce dans les conditions prévues par les articles L. 412-8 à L. 412-11 et le troisième alinéa de l'article L. 412-12”.
[18] - Article L412-9, Création Décret n°83-212 du 16 mars 1983 - art. 1 (V) JORF 22 mars 1983 en vigueur le 1er décembre 1982.
[19] - Le texte impose une notification obligatoire de la vente dans un délai de dix jours, qualifiant l’opération de vente sans réserve. Cependant, nous estimons qu’il s’agit plutôt d’une vente conditionnelle. À l’inverse, le droit des sociétés ne fixe aucun délai spécifique pour notifier ou obtenir l’accord du bénéficiaire du droit de préemption, en raison notamment de l’existence de ce qu’on appelle un « convention de croupier», qui permet aux parties de rester liées sans révélée l’existence à la société ou aux tiers.
[20] - Voir le chapitre suivant, p. 29.
[21] - W , op cit, note, p .
[22] - Article L412-2 du Code rural et de la pêche maritime. Création Décret n°83-212 du 16 mars 1983 - art. 1 (V) JORF 22 mars 1983 en vigueur le 1er décembre 1982.
[23] - Article L412-10, du Code rural et de la pêche maritime. Création Décret n°83-212 du 16 mars 1983 - art. 1 (V) JORF 22 mars 1983 en vigueur le 1er décembre 1982.
[24] - Il s’agit en réalité d’une résolution du contrat conclu avec le tiers, laquelle est subordonnée à une condition résolutoire — à savoir que le bénéficiaire du droit de préemption ait connaissance de la vente et manifeste son intention de faire valoir son droit — et non d’une nullité, comme pourrait le laisser entendre l’article L412-10 précité. Le contrat reste valide et répond à toutes les conditions de fond et de forme. En effet, le droit de préemption n’est ni un élément constitutif du contrat, ni une condition de sa validité, mais bien une condition de son opposabilité aux tiers.
[25] - article L412-10 du Code rural et de la pêche maritime. Il s’agit là d’un texte clair dans lequel le législateur consacre expressément le droit de préemption postérieur à la vente, pour autant qu’aucune renonciation préalable n’ait été donnée, ou que la renonciation ait porté sur d’autres conditions que celles ayant réellement encadré la vente effectuée au profit du tiers.
[26]- En vertu du renvoi opéré par l’article L. 143-8, mentionné ci-dessus. « Le droit de préemption des sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural s'exerce dans les conditions prévues par les articles L. 412-8 à L. 412-11 et le troisième alinéa de l'article L. 412-12. ».
[27] - Arnaud Walravens | Le droit de préemption | Décembre 2015, note 374, p 387. « Dans toutes les autres hypothèses, majoritaires, c’est l’article L. 412-12 qui s’applique, c’est-à-dire que le fermier ou la SAFER ne peuvent obtenir que la nullité de la vente passée en fraude de leurs droits ainsi que des dommages et intérêts ».
[28] - voir l'article 1123 du Code civil : Lorsqu'un contrat est conclu avec un tiers en violation d'un pacte de préférence, le bénéficiaire peut obtenir la réparation du préjudice subi. Lorsque le tiers connaissait l'existence du pacte et l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir, ce dernier peut également agir en nullité ou demander au juge de le substituer au tiers dans le contrat conclu.
[29] - Article L412-12 du Code rural et de la pêche maritime. Création Décret n°83-212 du 16 mars 1983 - art. 1 (V) JORF 22 mars 1983 en vigueur le 1er décembre 1982.
[30] - Ce qui importe ici, c’est que, dans les dispositions relatives au droit de préemption des SAFER, le législateur qualifie également le tiers d'acquéreur évincé, et lui confère des droits et obligations, comme en témoignent les articles 143-1-2 (précité) et 143-13 (cité ci-après). Voir n° 2, p. 99.
[31] - Les obligations mentionnées aux articles L. 411-58 à L. 411-63 et L. 411-67. On précise dans ce cadre que la chambre commerciale de la Cour de cassation continue à refuser, en niant à l’acquéreur évincé, dans les cas de cession de parts ou d’actions à un tiers, la qualité, le droit et l’intérêt à agir pour contester la procédure de préemption. Voir...
[32]- Civ. 3e, 17 avr. 1996, no 94-12.496: RD rur. 1997. 476, obs. Ourliac : Le juge peut condamner une SAFER à payer des dommages-intérêts à un acquéreur évincé à qui elle avait fait des promesses inconsidérées.
[33] - Civ. 3e, 31 mai 2011, n° 10-10.275 : Defrénois 2011. 1297, note Barbièri et Delorme ; AJDI 2011. 637 . : L'impossibilité d'acquérir résultant d'une décision de préemption de la SAFER déclarée judiciairement illégale, l'acquéreur évincé peut solliciter l'indemnisation de son préjudice consistant en une impossibilité d'exploiter.
[34] - Article L143-13 du Code rural et de la pêche maritime. Création Loi 92-1283 1992-12-11 annexe JORF 12 décembre 1992.
[35] - Article L143-14 du Code rural et de la pêche maritime. Création Loi 92-1283 1992-12-11 annexe JORF 12 décembre 1992.
[36] - Civ. 3e, 28 janv. 2004, n° 02-13.786 P: Ann. loyers 2004. 1648, note Lachaud; RD rur. 2004. 534; Gaz. Pal. 16-18 mai 2004. 18. ; Civ. 3e, 14 oct. 2014, n° 13-19.897: RD rur. 2015, no 61, note Peignot. ; Civ. 3e, 14 déc. 1994, no 92-16.879: D. 1995. IR 13 . ici le vendeur les consorts de X... du Boisrouvray et l’acheteur les époux Y... ainsi que leurs fils, Marc Y..., occupant des lieux, ont demandé reconventionnellement la nullité de la préemption. ; Civ. 3e, 9 janv. 2025, n° 23-19.858: AJDI 2025. 226 ; DP entr. agric., Bull. no 593, p. 12, note Fanovan. : Est mal fondé l’arrêt qui dit irrecevable les demandes d’annulation de la décision de préemption de la SAFER alors que celles-ci peuvent être formées même après l’expiration du délai de l’art. L. 143-13 par exception pour s’opposer aux demandes de la SAFER fondées sur cet acte. ; Rouen, 4 janv. 2006 : JCP 2006. IV. 2421; JCP N 2006. 1384, note Brelet. : « S'agissant d'un abus du droit de préemption, il importe peu que la transaction soit contestée par le vendeur et non par l'acquéreur évincé ». ; Civ. 3e, 20 mai 2014, n° 13-15.679 : RD rur. 2014, no 220, note Bosse-Platière. : « La société qui, à la date d'exercice de la préemption par la SAFER, n'avait pas qualité d'acquéreur évincé ni celle de candidat à la rétrocession, est irrecevable à l'action en nullité de la décision de préemption. » ; Civ. 3e, 5 avr. 2006, n° 05-10.777 P: JCP 2006. IV. 2008; RD rur. juin-juill. 2006. 29, note Barbièri; Gaz. Pal. 23-25 juill. 2006. 26, et 2-3 mars 2007. 17. : Est recevable la contestation de la préemption et de la rétrocession avec mise en cause de toutes les parties obligées par ces actes, sans qu'il soit nécessaire d'attraire à la cause le prêteur de deniers ; Civ. 3e, 6 janv. 1993, n° 91-11.4471 :RD rur. 1993. 233. : Lorsque les candidats retenus n'exécutent pas leur obligation d'exploiter la terre rétrocédée, Les acquéreurs évincés ont intérêt et qualité à agir.
[37] - Civ. 3e, 23 janv. 2020, n° 19-12.035 : Defrénois 2020, no 16, p. 11 et no 17, p. 41, note Delorme; DP entr. agric., Bull. no 538, p. 7, note Hertau; Gaz. Pal. 2020, no 37, p. 28, note Millard. : « Le bénéficiaire d'une promesse de vente, même si la condition suspensive de non-préemption de la SAFER n'a pas été réalisée, a intérêt et qualité pour contester la légalité de la décision de préemption qui l'évince de la relation contractuelle conclue avec le vendeur ».
[38] - jsp
[39] - Article L143-9 du code rural et de la pêche maritime, Modifié par Loi n°2006-11 du 5 janvier 2006 - art. 1 () JORF 6 janvier 2006.
[40] - L'article L. 164 du livre des procédures fiscales.
[41] - Article L143-10 du code rural et de la pêche maritime, Modifié par LOI n°2010-874 du 27 juillet 2010 - art. 45
[42] - voir article 412-8 ci-dessus, p , note .
[43] - Fabre magnan, Droit des obligations, 7eme ed. 24, p 359, note 436. Cité ici M Delbecque et autre gonfler.
[44] - Fabre magnan, Droit des obligations, 7eme ed. 24, p 359, note 436. Cité ici M Delbecque et autre gonfler.
[45] - Article L143-7 du code rural et de la pêche maritime, Création Décret n°83-212 du 16 mars 1983 - art. 1 (V) JORF 22 mars 1983 en vigueur le 1er décembre 1982
[46] - Civ. 3e, 4 avr. 2001, no 99-18.833 P: AJDI 2001. 997, obs. Giraudel ; Gaz. Pal. 10-14 août 2001. 22; RD rur. 2001. 252 et 497; Dr. et pr. 2001. 227, note Grimonprez; JCP 2001. IV. 2031. : « Les preneurs qui ont informé le notaire chargé de la vente de leur volonté de préempter par lettre recommandée ne peuvent saisir le tribunal en fixation du prix faute d'avoir notifié aux propriétaires eux-mêmes leur intention d'acquérir. »
[47] - Civ. 3e, 30 mai 2012, n° 11-17.867: DP entr. agric., Bull. no 455, p. 7, note Roussel. « Le preneur est forclos en son action dès lors qu'il n'est pas allégué que le notaire ait eu mandat de gestion de la propriété, et que la saisie du tribunal pour fixation de la valeur vénale ne pouvait tenir lieu de notification d'acception de l'offre auprès du propriétaire vendeur ».
[48] - Article L143-16 du Code rural et de la pêche maritime Modifié par LOI n° 2019-469 du 20 mai 2019 - art. 3.
[49] - Article L412-11 Code rural et de la pêche maritime. Création Décret n°83-212 du 16 mars 1983 - art. 1 (V) JORF 22 mars 1983 en vigueur le 1er décembre 1982.
[50] - deuxième alinéa de l’article L412-11 Code rural et de la pêche maritime. : « L'exercice du droit de préemption soit par le preneur lui-même, soit par un descendant dans les conditions prévues au troisième alinéa de l'article L. 412-5 emporte pour lui substitution pure et simple à l'adjudicataire».
[51] - en vertu du renvoi de l’article L412-8 du code rural qui dispose « Le droit de préemption des SAFER s'exerce dans les conditions prévues par les articles L. 412-8 à L. 412-11 et le troisième alinéa de l'article L. 412-12 ».
[52] - Article L143-11 du Code rural et de la pêche maritime. Création Loi 92-1283 1992-12-11 annexe JORF 12 décembre 1992.
[53] - et non deux mois comme pour une vente ordinaire. Ce délai peut être prorogé en cas d’adjudication volontaire, de cinq jours supplémentaires à compter de l’expiration du délai de surenchère prévu dans le cahier des charges.
[54] - Gilles Pillet, La substitution de contractant à la formation du contrat en droit privé, ed. IRJS, LGDJ, 2004, Paris, p 76, note 76. Il a précisé qu’elle se distingue du droit reconnu par l'article L.141-1 du Code rural à la SAFER de « réaliser la cession de tout ou partie des droits conférés, soit par une promesse unilatérale de vente, soit par une promesse synallagmatique de vente ». Ce texte ne donne pas à la SAFER le droit de prendre la qualité d'acquéreur dans une vente déjà réalisée, mais celui de céder une promesse. Pour un commentaire de ce texte, v., J.-M. GILARDEAU, « SAFER : des moyens d'action inédits », RD Rural, 1999, p. 364 et s.; B. GRIMONPREZ, JCP, N., 2002, 1212.
[55] - Article L143-12 du Code rural et de la pêche maritime. Modifié par LOI n° 2014-1170 du 13 octobre 2014 - art. 29
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