La conception post contractuelle du droit d'agrément :
Droit de préemption de l’indivisaire
1, 1. Toujours dans le contexte de la préemption en droit civil, il est observé que ce droit naît après une vente sous condition suspensive ou résolutoire. Ceci est illustré par le dictionnaire juridique[1], qui cite l'article 815-14 du Code civil comme exemple de préemption comme droit postérieur à la vente. Cet article[2], qui concerne les indivisaires, contient une terminologie et des dispositions indiquant que la préemption intervient à la suite d'un contrat de cession sous condition suspensive et non résolutoire. Le législateur impose au cédant (copropriétaire de l'indivision) de notifier aux autres coindivisaires toutes les conditions convenues avec le tiers extérieur à l’indivision, notamment le prix et les autres modalités de la cession[3]. Par conséquent, le préempteur doit payer le même prix que celui convenu avec le tiers et bénéficier des mêmes conditions, notamment lorsque le vendeur accorde des délais de paiement[4]. Il est également tenu de respecter toutes les conditions et obligations convenues avec le tiers, si celles-ci lui ont été notifiées, y compris l'obligation de payer la commission du courtier, même si ce dernier a été désigné par l'acheteur plutôt que par le vendeur[5].
Dans ce cadre, la doctrine[6] a souligné que, bien qu’il soit présenté comme un véritable droit de préférence, le droit de préemption reconnu à l’indivisaire par l’article 815-14 du même code revêt une nature sensiblement distincte. « La notification à son titulaire des éléments essentiels de la cession projetée lui permet d'être exercé avant tout contrat. Mais il arrive fréquemment que, sans attendre la décision du titulaire du droit de substitution, les parties choisissent de se lier par un contrat. Celui-ci est valable pour peu qu'il permette l’exercice de ce droit[7]. La jurisprudence est en ce sens. La Cour de cassation a jugé que l'indivisaire, qui exerce en connaissance de cause son droit de préemption, se substitue à l'acquéreur évincé « en tous ses droits et toutes ses obligations »[8]. En l'occurrence, c'est bien l'exercice d'un droit de substitution qui lui avait permis d'intégrer le compromis de vente conclu par le cédant avec le tiers et qui comprenait, notamment, l'obligation de payer la commission prévue au profit de l'agent immobilier qui avait été mandaté par l'acquéreur initial. La conclusion du contrat ne fait aucun doute. La commission ne peut être due que si un acte est effectivement conclu au profit de celui pour le compte duquel l'agent immobilier agit[9].
1, 2, La nécessité de la présence d'un tiers comme indicateur de la nature ultérieure du droit de préemption : L'article 815-14 du Code civil apporte également la preuve que le droit de préemption ne naît qu'après la conclusion d'un contrat de cession soumis à une condition suspensive. En effet, tout droit de préemption suppose un tiers à évincer. À défaut, le mécanisme n'a pas d'intérêt. Plusieurs textes font référence à l'existence d'un tiers. Ainsi, L'article 815-14 du Code civil prévoit aussi que l'indivisaire qui entend céder ses droits indivis doit indiquer, outre le prix et les conditions de la vente « les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d'acquérir »[10].
Cela confirme clairement la présence d'un tiers qui est parvenu à un accord complet avec le vendeur sur tous les éléments et conditions essentiels du transfert. Il ne reste plus qu'à attendre l'expiration du délai légal pour que le préempteur exerce son droit, après quoi la vente devient définitive et stable. De plus, l'acheteur exclu dispose de droits spécifiques, notamment celui de saisir les tribunaux pour demander l'annulation de la procédure de préemption si celle-ci a été menée de manière illégale[11]. Cela constitue une preuve supplémentaire que la préemption est un droit qui naît après la vente. En vérité, le but du droit de préemption est d'empêcher l'entrée d'un tiers dans la copropriété. Cela explique pourquoi le préempteur peut être obligé d'acheter une part qu'il n'avait initialement pas le désir d'acquérir.
1, 3, Il ressort de ce qui précède que le droit de préemption que le droit de préemption ne s'exerce qu'après un accord de cession sérieux, juridiquement valable et remplissant toutes les conditions. Il demeure toutefois soumis à une condition suspensive, à savoir le défaut d'exercice du droit de préemption par le préempteur dans le délai imparti. Avant la modification du 31 décembre 1976[12], cet accord était considéré comme soumis à une condition résolutoire, la position de l'acheteur étant protégée, et le droit de préemption étant perçu comme une restriction exceptionnelle au principe de liberté d'action. Cependant, après cette modification, la balance a basculé en faveur du préempteur, le contrat étant désormais soumis à une condition suspensive plutôt qu'à une condition résolutoire. Cela affaiblit la position du tiers acquéreur et renforce celle du préempteur. Cependant, un accord de cession avec un tiers ne peut en aucun cas être considéré comme de simples pourparlers ou négociations, comme certains le prétendent[13]. Il s'agit plutôt d'un accord sérieux liant les deux parties sous condition suspensive. Le cessionnaire doit attendre l'expiration du délai légal de déchéance du droit de préemption, afin que le contrat produise tous ses effets, sans être suspendu à aucune condition.
Dans ce contexte, la doctrine[14] précise que « le droit de préemption de l'indivisaire produit le même effet lorsque le propriétaire a souhaité vendre son bien sans attendre, tout en réservant le jeu de la préférence ». Rien ne change. Le droit du préempteur d'exercer son droit de préemption est toujours garanti, qu'il soit informé avant la conclusion d'un contrat ou après la conclusion d'un accord sous réserve de son agrément et de sa renonciation au droit de préemption. Selon l’auteur[15] «la vente sous condition du non-exercice du droit de préemption est courante, parce que, même en présence d'un droit conçu pour jouer ante rem venditam, il arrive que le propriétaire prenne l'initiative de conclure sans attendre une promesse de vente au profit d'un tiers, tout en laissant au titulaire du droit de préemption la possibilité de l'exercer. La vente est conclue sous condition du non-exercice du droit de préemption ([16]). Cette pratique n'a jamais été en elle-même prohibée par le législateur. C'est donc naturellement que la jurisprudence[17] consacre la possibilité de conclure une vente ou une promesse de vente dans l'attente d'une éventuelle préemption. Il est alors jugé que l'indivisaire, exerçant en connaissance de cause le droit de préemption qu'il tient de l'article 815-14 du code civil, est substitué au tiers dans le contrat conclu de manière anticipée.
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M. Bellamallem, La nature juridique des clauses d’agrément , Ed. RJCC, Paris, octobre 2014, sous n° 21.
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Dans le même ordre d'idées, un chercheur[32] affirme que le droit de substitution accordé au l’indivisaire est destiné à s'appliquer après l'adjudication de tout ou partie des droits d'un indivisaire. Le droit accordé en vertu de l'article 815-15 du Code civil, qui prévoit la substitution, « permet à son titulaire de se déclarer sujet d'imputation du contrat de cession conclu au profit d'un tiers à l'indivision, afin d’y prendre la qualité de partie contractante » [33].
Mohammed Bellamallem
Enseignant à Paris School of Business,
Doctorant à l'université Paris 1 Panthéon-Sorbonne
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[1] - Vocabulaire juridique – Association Henri Capitant, publié sous la dir. de G. CORNU, 14ème éd., PUF, coll. Quadrige, 2022, V° Préemption (droit de), définition n°2. : le « Vocabulaire juridique » de l’Association Henri Capitant décrit le droit de préemption comme suit : « Droit pour une personne, relativement à un contrat préexistant (inter alios), de se substituer à l’acquéreur en évinçant celui-ci, comme dans le retrait, mais en le libérant, à la différence du retrait. ». Ce même vocabulaire cite à titre d’exemple le droit de préemption accordé par l’article 815-14 du Code civil à un indivisaire sur les droits qu’un coïndivisaire détient dans l’indivision, lorsque ce dernier envisage de les céder à titre onéreux à une personne étrangère à l’indivision.
[2] - Article 815-14 du code civil : Version en vigueur du 01 juillet 1977 au 01 janvier 2007, Création Loi n°76-1286 du 31 décembre 1976 - art. 3 () JORF 1er janvier 1977 en vigueur le 1er juillet 1977 au 01 janvier 2007. Modifié par Loi n°2006-728 du 23 juin 2006 - art. 2 () JORF 24 juin 2006 en vigueur le 1er janvier 2007.
[3] - Le législateur a confirmé au deuxième alinéa de l'article précité que le préempteur faire connaître au cédant, qu'il exerce un droit de préemption aux prix et conditions qui lui ont été notifiés., qu'il s'agisse de droits ou d'obligations. Il est clair que le préempteur se substitue à l'acheteur exclu dans toutes les conditions, y compris les délais de paiement, convenues entre le vendeur et l'acheteur exclu, dont il bénéficie. En l'espèce, les dispositions de l'article 828 du Code civil doivent être appliquées: Lorsque le débiteur d'une soulte a obtenu des délais de paiement et que, par suite des circonstances économiques, la valeur des biens qui lui sont échus a augmenté ou diminué de plus du quart depuis le partage, les sommes restant dues augmentent ou diminuent dans la même proportion, sauf exclusion de cette variation par les parties.
[4] - Le dernier alinéa de l’article 815-14 du code civil : Lorsque des délais de paiement ont été consentis par le cédant, l'article 828 est applicable.
[5] - Civ. 1re, 26 mars 1996, Bull. 1, n° 153, p. 107; JCP 1997, I, 4010, n° 11 ; RTD Civ., 1997,478, obs. PATARIN.
[6] - Gilles Pillet, La substitution de contractant à la formation du contrat en droit privé, ed. IRJS, LGDJ, 2004, Paris, préface Patrice Jourdain, p 75, note 75.
[7] - La jurisprudence exige que le contrat «réserve» l'exercice du droit de substitution. Sur cette jurisprudence, et la nature exacte du contrat, V., Gilles Pillet, La substitution de contractant à la formation du contrat en droit privé, ed. IRJS, LGDJ, 2004, Paris, préface Patrice Jourdain, infra, n° 131.
[8] - Civ. 1re, 26 mars 1996, Bull. 1, n° 153, p. 107 ; JCP 1997, I, 4010, n° 11 ; RTD Civ., 1997,478, obs. PATARIN.
[9] - l'article 6 alinéa 3 de la loin° 70-9 du 20 janvier 1970, le prévoit expressément.
[10] - Mme Houin, art prec. Note 13.
[11] - exemple de la jsp qui donnent droit a l’acquéreur évincé de recourir à la justice, ou bien analogie sur les textes,
[12] - Article 841 (abrogé)Version en vigueur du 21 mars 1804 au 01 juillet 1977 : Toute personne, même parente du défunt, qui n'est pas successible, et à laquelle un cohéritier aurait cédé son droit à la succession, peut être écartée du partage soit par tous les cohéritiers, soit par un seul, en lui remboursant le prix de la cession.
[13] - Voir le premier chapitre de cette étude qui traite de la tendance qui considère que la préemption intervient après la vente.
[14] - D. TALLON, Retraits et préemption. Contribution à l'étude des retraits, RTD civ. 1951. 208 ; Gilles PILLET, Préemption et retraits –Répertoire de droit civil, mars 2010, V. infra, nos 4.
[15] - Gilles PILLET, Préemption et retraits –Répertoire de droit civil, mars 2010, V. infra, nos 21.
[16] - sur cette qualification, V. Gilles PILLET, Préemption et retraits –Répertoire de droit civil, mars 2010, V. infra, no 91.
[17] - Civ. 1re, 26 mars 1996, no 93-17.574 , Bull. civ. I, no 153, JCP 1997. I. 4010, no 11, obs. Périnet-Marquet, Defrénois 1997. 92 (1er arrêt), note Gélot, RTD civ. 1997. 478, obs. Patarin. Le preneur à bail rural, auquel est adressée la notification que l'article L. 412-8 du code rural qualifie pourtant d'offre de vente, est également substitué aux bénéficiaires de la promesse de vente conclue parallèlement (Civ. 3e, 18 oct. 1989, Bull. civ. III, no 194).
[18] - Article 815-16; Modifié par Loi n°2006-728 du 23 juin 2006 - art. 2 () JORF 24 juin 2006 en vigueur le 1er janvier 2007; Version en vigueur du 01 juillet 1977 au 01 janvier 2007; Création Loi n°76-1286 du 31 décembre 1976 - art. 3 () JORF 1er janvier 1977 en vigueur le 1er juillet 197: Est nulle toute cession ou toute licitation opérée au mépris des dispositions des articles 815-14 et 815-15. L'action en nullité se prescrit par cinq ans. Elle ne peut être exercée que par ceux à qui les notifications devaient être faites ou par leurs héritiers.
[19] - Si le cédant et le cessionnaire souhaitent réduire le délai d'exercice du droit de préemption à un mois seulement, afin que le contrat puisse produire tous ses effets à l'égard des autres indivisaires, ils doivent respecter la procédure légale : informer le préempteur de tous les éléments de la cession et lui demander sa position, ce qui déclenche la déchéance du droit de préemption.
[20] - Gilles PILLET, Préemption et retraits –Répertoire de droit civil, mars 2010, V. infra, nos 22.
[21] - V. par ex. : C. rur., art. L. 412-11 et L. 412-12 , al. 3 ; C. urb., art. L. 214-1 , al. 2.
[22] - Ainsi, l'article L. 412-10 du code rural accorde au preneur à bail rural le droit de prendre la place du tiers acquéreur chaque fois que la vente a été conclue avant l'expiration du délai d'exercice du droit de préemption, ou encore à des conditions ou à un prix plus avantageux que ceux initialement proposés ou, enfin, à des conditions destinées à rendre impossible l'exercice de la préemption.
[23] - Article L. 412-10 du code rural accorde au preneur à bail rural le droit de prendre la place du tiers acquéreur chaque fois que la vente a été conclue avant l'expiration du délai d'exercice du droit de préemption, ou encore à des conditions ou à un prix plus avantageux que ceux initialement proposés ou, enfin, à des conditions destinées à rendre impossible l'exercice de la préemption. Voir infra 6-3 au dessus.
[24] - Gilles PILLET, Préemption et retraits –Répertoire de droit civil, mars 2010, V. infra, nos 59.
[25] - auxquelles s'ajouteront éventuellement des dommages et intérêts exigibles de celui qui était chargé de l'information V. par ex., s'agissant du notaire : Civ. 3e, 21 janv. 1998, no 95-21.416 , Bull. civ. III, no 15, RDI 1998. 276, obs. J.-C. Groslière et C. Saint-Alary-Houin.
[26] - (C. urb., art. L. 142-4 et L. 213-2 ). La vente par adjudication du bien donné à bail rural réalisée sans que le preneur n'y soit convoqué dans les délais est également frappée de nullité (C. rur., art. L. 412-11 , al. 1er).
[27] Civ. 3e, 13 janv. 1981, Bull. civ. III, no 9
[28] - Modifié par Ordonnance n°2006-461 du 21 avril 2006 - art. 3 () JORF 22 avril 2006 en vigueur au plus tard le 1er janvier 2007.
[29] L’article a ajouté au 2 alinéa: Le cahier des conditions de vente établi en vue de la vente doit faire mention des droits de substitution.
[30] - Gilles PILLET, Préemption et retraits –Répertoire de droit civil, mars 2010, V. infra, nos 20.
[31] - voir les notes …
[32] - Gilles Pillet, La substitution de contractant à la formation du contrat en droit privé, ed. IRJS, LGDJ, 2004, Paris, préface Patrice Jourdain, p 75, note 75.
[33] - Gilles Pillet, La substitution de contractant à la formation du contrat en droit privé, ed. IRJS, LGDJ, 2004, Paris, préface Patrice Jourdain, p 75, note 75.
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voir encore :
01, DPS
02, La nature juridique du droit de préemption sociétaire statutaire
 | SDER, Les grands arrêts (R) du droit des sociétés : 1999 - 2021, 1e ed. RJCC, Paris, juillet 2022, sous n° 446. (90 pages). Coll. Les grands arrêts (R),T 1. Livre offert en téléchargement |
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