Avant toute vente définitive et conclue sans aucune condition.
1, 0, insistance sur le fait qu'il s'agit d'un droit de préemption, et avec les nouvelles dispositions[1], il s'agit d'un droit de préemption suspendu sous condition suspensive et non résolutoire, il ne produit aucun effet tant que le droit de préemption n'est pas échu, le préempteur est propriétaire de la chose sous condition résolutoire, et l'autre acheteur potentiel est propriétaire sous condition suspensive, Le point important est que, malgré le texte et son sens apparent, la réalité ne peut être que le droit de préemption après un contrat suspendu sous condition suspensive est le non-exercice du droit de préemption, ou l'expiration du droit de préemption du locataire, après l'écoulement d'un mois. Ne vous préoccupez pas de la question de l'antériorité, ce n'est pas nécessairement le cas, car même dans le cas où il est certain que le droit de préemption est intervenu après une vente à un tiers, le législateur présente la préemption comme une vente d'amour et non comme une substitution. Il se peut que, dès le départ, il y ait préemption après la vente, mais celle-ci est présentée comme un droit de priorité et une vente d'amour, et non sur la base de ce qui a été convenu avec le tiers.
3, 1, Dans ce contexte, nous rappelons la décision de la jurisprudence[2] concernant la validité d'une promesse de vente sous condition suspensive de non-exercice du droit de préemption par le locataire. Cette vente est valable avec une clause conditionnelle interdisant au locataire d'exercer son droit de préemption. La même décision a jugé que l'annulation d'une promesse de vente d'un bien immobilier sous seing privé suffit à elle seule à exclure l'exercice du droit de préemption dont bénéficie le locataire en vertu de l'article 10, dès lors que l'exercice de ce droit dépend essentiellement de l'existence d'une offre de vente, ce qui n'est plus le cas en l'espèce. En effet, après une promesse de vente, si un contrat est demandé, le droit de préemption est annulé.
3, 2, Cela inclut l'arrêt de la Cour de cassation[3] concernant la nécessité d'une notification pour exercer le droit de préemption : « La circonstance, pour le propriétaire, de n'avoir pas notifié au preneur une promesse de vente de l'appartement place leurs rapports hors des prévisions de l'art. 10-I et, par conséquent, à défaut d'offre, une manifestation du locataire faisant savoir sa décision de préempter ne peut produire effet». Cet arrêt démontre que l'accord avec un tiers, dans le cadre d'une promesse de vente du bien, a été conclu avant que le locataire ne soit informé de la transaction par le préempteur. Bien que le locataire ait eu connaissance de la transaction, la Cour a rejeté l'exercice du droit de préemption par le locataire, car le cédant ne l'a pas informé de la transaction et ne lui a pas demandé son avis sur la question de savoir s'il renoncerait à son droit de préemption ou à son droit d'achat.
3,3, Dans le même ordre d'idées, la Cour de cassation[4] a jugé que "la connaissance acquise par les locataires des termes d'une promesse de vente, révélée ultérieurement, ne saurait se substituer à l'information prévue à l'article 10". Cette décision démontre qu'il existe bien une promesse et un engagement conditionnés, et non, comme on pourrait le comprendre du texte apparent de l'article susmentionné, que la préemption précède la vente. La Cour juge plutôt que, malgré la connaissance de l'existence d'une cession, le préempteur n'est pas en droit d'exercer sa préemption, mais doit attendre la notification et l'avis prévus par la loi, confiés au propriétaire ou au notaire.
3,3 On peut également s'appuyer sur la pratique qui consiste à conclure un contrat avec une partie non concernée par la condition suspensive, puis à supprimer le droit de préemption, comme nous le verrons dans la section consacrée à la pratique.
4, Dans la loi de 1989, il n'existe aucune disposition légale stipulant, comme dans la loi de 1975, que le bailleur vendeur doit faire connaitre le locataire l’indication du prix et des conditions de vente préalablement à la conclusion de toute vente à un tiers[5]. Le législateur a prévu dans le cadre de cette loi 1989 que « Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire».[6] Il n'existe aucune disposition législative stipulant que cette offre doit être faite avant la vente, car dans le cadre de cette loi, la vente et la raison à l'origine de la possibilité d'expulser le locataire du logement, il doit d'abord y avoir une vente réelle pour que le locataire puisse être expulsé, tout en garantissant le droit de priorité du locataire sur les tiers.
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M. Bellamallem, La nature juridique des clauses d’agrément , Ed. RJCC, Paris, octobre 2014, sous n° 21.
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5, On voit mal comment le propriétaire bailleur se soumette à la tutelle du locataire et ne conclue pas d'accord avec des tiers sans l'autorisation du locataire, mais qu'il conclue plutôt un accord avec des tiers devant le notaire et s'efforcent de faire tomber le droit de préemption du locataire avant la date de conclusion du contrat définitif, son enregistrement et sa conservation, et peut-être jusqu'à ce que l'acheteur trouve les moyens financiers pour l'achat. et si le locataire a les moyens financiers d'acheter le bien à la place de l'acheteur tiers, nous attendons un peu pour voir s'il va effectivement procéder à l'achat dans le délai de 4 mois prévu par la loi. S'il achète, nous annulons l'accord avec l'acheteur exclu, qui a le droit de se faire rembourser ses frais, et les honoraires du notaire et du courtier sont payés.
Mohammed Bellamallem
Prof droit des contrats at PSB
Chercheur Droit privé, université Paris 1, Panthéon-Sorbonne
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[1] - article 10 de la loi n° du 31 décembre 1975
[2] Paris, 24 avr. 1990: D. 1992. 254, note Saint-Alary-Houin ; JCP 1991. II. 21659, note Muir Watt.
[3] Civ. 3e, 17 juin 1992, no 90-16.862 P: Defrénois 1992. 1548, obs. Vermelle.
[4] Civ. 3e, 26 janv. 1994: Loyers et copr. 1994, no 141; Rev. loyers 1994. 204. – V. aussi ● Civ. 3e, 3 mai 1990: D. 1990. IR 132
[5] Article 10 de la Loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975.
[6] Article 15-II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
[7] TGI Paris, 15 sept. 2008: D. 2008. AJ 2721, obs. Rouquet
[8] Civ. 3e, 16 oct. 1991, no 89-20.260 P: D. 1991. IR 245; JCP N 1992. II. 349, note Ponton-Grillet; Defrénois 1992. 376, obs. Vermelle (loi de 1982). ; Paris, 17 déc. 1997: D. 1999. Somm. 10, obs. Tournafond ; RDI 1998. 275, obs. Groslière .
[9] - la cour n'a pas donné suite et a jugé qu'« Aucune disposition légale n'interdisant au locataire qui a fait l'acquisition de l'immeuble qu'il occupe de le revendre à son gré, la circonstance que la promesse de vendre l'immeuble à un tiers lui permette de réaliser un profit substantiel n'est pas de nature, à défaut de manœuvre illicite, à rendre frauduleux l'exercice du droit de préemption ». Elle a ajouté : « Le premier bénéficiaire de la promesse ne dispose d'aucun droit de préférence à l'encontre du bénéficiaire que le locataire s'est substitué ultérieurement».
[10] Civ. 1re, 15 janv. 2015: D. 2015. 209 ; ibid. 2015. Pan. 1178, spéc. 1182, obs. Damas ; D. actu. 29 janv. 2015, obs. Dreveau; AJDI 2015. 607, obs. Damas ; Loyers et copr. 2015, no 62, obs. Vial-Pedroletti; RTDI 2/2015. 61, obs. Ringler; Rev. loyers 2015.127, obs. Gomar. : « Seul le bailleur pouvant se prévaloir de la nullité de l'acception de l'offre de vente qu'édicte l'art. 15-II, al. 5, le notaire qui instrumente l'acte de vente requis par le bailleur après l'expiration du délai que sanctionne cette nullité relative ne commet pas de faute envers les bénéficiaires d'une promesse de vente évincés par l'exercice du droit de préemption du locataire. »
[11] - l’article 15-V de la loi 1989 crée par L. no 2014-366 du 24 mars 2014, art. 5-I-5o, modifié par L. no 2023-622 du 19 juill. 2023, art. 6-1o.
[12] Cass. 3• civ., 9 nov. 2011, n° 10-23.542 : JurisData n° 2011-024676.
[13] J. LAFOND et F. LAFOND, Les baux d’habitation, 8ème éd., Litec, 2017, V. infra, n°' 1835 et 1836
[14] J. LAFOND et F. LAFOND, Les baux d’habitation, 8ème éd., Litec, 2017, n°1708 p. 721 et suit.
[15] Paris, 16 oct. 1996: D. 1997. Somm. 266, obs. CRDP Nancy 2 .
[16] - Paris, 25 avr. 2006: Juris-Data no 2006-298688.
[17] - Voir Paris, 7 juill. 2006: Loyers et copr. 2006, no 195, obs. Vial-Pedroletti.
[18] - Civ. 3e, 5 juill. 1995 (2 arrêts), no 93-16.774 P: D. 1996. Somm. 373, obs. CRDP Nancy 2 ; Ann. loyers 1996. 715, obs. Fau et Porte; Administrer 2/1996. 41, note Rémy et Pialoux ● 4 mai 2000: Administrer 6/2000. 27, obs. Canu ● 13 nov. 2002: ibid. mai 2003. 38, obs. Canu ● Fort-de-France, 13 déc. 1996: BICC 1997, no 718; Rev. loyers 1997. 563; Rev. huiss. 1997. 994 ● 12 juin 1998: BICC 1998, no 414 ● Lyon, 3 déc. 1996: Loyers et copr. 1997, no 230 ● Versailles, 6 févr. 1998: BICC 1998. no 975; RDI 1999. 157, obs. Collart-Dutilleul ; Administrer 11/1998. 45, note Teilliais ● 1er juin 2001: D. 2001. IR 2721 ● 26 nov. 2002: D. 2004. Somm. 840, obs. Pierre ● Paris, 14 janv. 1999: AJDI 1999. 242 ● 7 mai 2009: AJDI 2009. 877 (condamnation à des dommages – intérêts; refus de réintégration) ● 15 sept. 2009: Loyers et copr. 2010, no 11, obs. B. V.-P. ● 25 janv. 2011: AJDI 2011. 299 ● 30 oct. 2018, no 16/18236: Loyers et copr. 2019, no 29, obs. B. V.-P. ● Aix-en-Provence, 4 juin 2008: Loyers et copr. 208, no 240, obs. Vial-Pedroletti ● Nîmes, 26 janv. 2012: AJDI 2013. 285 ● Douai, 11 avr. 2013: AJDI 2013. 679 ● Colmar, 7 nov. 2016, no 15/04440: Loyers et copr. 2017, no 12, obs. B. V.-P. ● Bordeaux, 28 nov. 2016, no 15/03773: Loyers et copr. 2017, no 43, obs. B. V.-P. ● Limoges, 10 janv. 2019, no 18/00112: Rev. loyers 2019. 75, obs. Brena.
[19] Civ. 3e, 4 mai 2011: AJDI 2011. 868, note Dreveau ; RJDA 2011, no 617; Loyers et copr. 2011, no 205, obs. Vial-Pedroletti.
[20] - Paris, 16 sept. 1993: D. 1993. IR 221; Loyers et copr. 1993, no 420. – V. aussi ● Paris, 16 sept. 1994: Loyers et copr. 1995, no 47 ● 12 mai 1995: ibid. 1995, no 460; Rev. huiss. 1996. 230 ● 2 juin 1995: ibid. ● 1er févr. 2006: AJDI 2006. 571 ● 8 juin 2010: AJDI 2011. 57 ● Amiens, 2 déc. 2010: AJDI 2011. 216 . ● TI Paris, 19 janv. 1993: Rev. loyers 1993. 224, note Canu ● 9 mai 1996: Rev. loyers 1997. 36.
[21] - Paris, 5 avr. 2011: AJDI 2011. 203 .
[22] - Paris, 20 nov. 1997: Rev. loyers 1998. 195, obs. G. A. – V. aussi ● Versailles, 1er déc. 2000: BICC 2001, no 838; D. 2002. Somm. 1726, obs. CDRP Nancy 2 (50 %). ● Aix-en-Provence, 22 oct. 2015, no 14/15015: Loyers et copr. 2016, no 8, obs. B. V.-P. (50 %).
[23] - Paris, 24 févr. 2000: Rev. loyers 2000. 387.
[24] Versailles, 14 nov. 1997: BICC 1998, no 769; D. 1999. Somm. 140, obs. CRDP Nancy 2 ; RDI 1999. 157, obs. Collart-Dutilleul.
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Voir également :
21, Etymologiquement : La définition de préemption et l’agrément
22, DPS est une restriction autorisée à titre d'exception
23, Législativement :
231, Droit de préemption du SAFER et fermier
232, Droit de préemption de l’indivisaire
233, Droit de préemption du locataire :
 | SDER, Les grands arrêts (R) du droit des sociétés : 1999 - 2021, 1e ed. RJCC, Paris, juillet 2022, sous n° 446. (90 pages). Coll. Les grands arrêts (R),T 1. Livre offert en téléchargement |
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