La conception pré-contractuelle du droit de préemption
5. - C'est l'approche classique, traditionnelle du droit de préemption selon laquelle le droit de préemption serait l'acceptation d'une offre de vente. Elle ne manque pas d'arguments et est encore admise par certains auteurs.
qlq ex de la doctrine précontractuelle sans argument
Il est intéressant d'examiner comment ces auteurs perçoivent le droit de préemption et comment cela influence leurs perspectives et leurs attentes. Par exemple, à partir du concept dérivé de préférence précontractuelle, l'un des chercheurs expose son point de vue, ses espoirs et sa perception du sujet. Selon lui, "il s'agit de retarder la conclusion du contrat de vente pour permettre à son bénéficiaire d'exercer ses prérogatives. Ce dispositif crée une période d'incertitude pendant laquelle le propriétaire ne sait pas s'il pourra vendre son bien, à qui et selon quelles modalités. De même, le tiers n'est qu'en perspective de devenir propriétaire. Dans cette situation d'incertitude, il n'est qu'un candidat et ne deviendra propriétaire que si le bénéficiaire du droit de préemption renonce. Une fois cette renonciation prononcée, son droit ne pourra plus lui être retiré. En revanche, l'exercice d'un droit de retrait ou de substitution prive le tiers d'une propriété qu'il avait déjà acquise." [1]
Selon cette conception, l'acquéreur est appelé un candidat, et il se trouve dans une situation d'attente, ne devenant propriétaire du bien « que si le bénéficiaire du droit de préemption le permet »[2]. Ce dernier est celui qui autorise le transfert de propriété et donne son assentiment au vendeur pour bloquer la vente. « Le candidat ne peut conclure qu'un avant-contrat avec le vendeur, rien de plus »[3].
Par conséquent, il est logique d'en conclure que ce n'est pas un contrat de vente déjà formé qui devrait être présenté au bénéficiaire du droit de préemption, mais plutôt un simple projet, qui servira de base à des négociations futures.[4]
Selon cette approche, le droit de préemption ne peut être exercé sur un contrat déjà conclu. Au mieux, le vendeur et le candidat acquéreur peuvent organiser leur relation au moyen d'un avant-contrat, qui ne peut avoir d'autre objectif que de préparer la conclusion du contrat définitif [5] en attendant la décision du bénéficiaire du droit de préemption.
Une théorie et une perspective considèrent le droit de préemption comme une offre du vendeur adressé au bénéficiaire, lui demandant s'il souhaite exercer son droit de préférence. Nous avons donc affaire à deux contrats : un avant-contrat et un contrat définitif. Selon cette perspective, le premier reste un avant-contrat qui préparait la réalisation d'une vente qui a finalement échoué en raison du droit de préemption. Cette présentation permet d'expliquer que le contenu du contrat de vente puisse différer considérablement de celui envisagé dans l'avant-contrat. [6]
SS I : Definition,
A. Terminologie
6. - À l'appui de cette conception est d'abord invoquée la terminologie : « préempter » est composé du préfixe « pré » et du mot « emptio » : l'achat. Le droit s'exercerait, par conséquent, avant l'achat, à la différence du droit de retrait, mis en œuvre après la vente, et qui permet une substitution rétroactive du retrayant au retrayé.
B. Définition de préemption
Définir le droit de préemption comme étant la faculté d’acquérir résultant de l’obligation faite au propriétaire de proposer prioritairement la cession de son bien à une personne désignée par la loi, n’est pas sans incidence sur ce débat. En effet, si l’existence d’un droit de préemption impose au vendeur de proposer en priorité au bénéficiaire du droit de préemption la cession de son bien, cela veut dire qu’il intervient ante rem venditam, c’est-à-dire avant que le contrat de vente ne soit conclu. Admettre le contraire revient à méconnaitre le sens du mot priorité1626.[7]
9. - C'est pourquoi les premiers auteurs à s'être intéressés à la nature juridique du droit de préemption l'ont analysé en un droit de préférence d'origine légale. Ainsi, Capitant définissait le droit de préemption comme « la faculté conférée à une personne par la loi ou un acte volontaire d'acquérir un bien par préférence à tout autre »?Note 2.[8] Le droit de préemption était assimilé au droit de préférence issu d'un pacte conventionnel. Vasseur écrivait aussi que le droit s'exerce ante rem venditam « à l'occasion d'un projet de contrat et d'un transfert de propriété non encore exécuté...et si le transfert avait eu lieu, le droit de préemption serait éteint »Note 3.[9]
1. Droit d'être préféré à d'autres pour l'acquisition d'un bien. - Les droits de préemption et les retraits sont étroitement liés depuis leur origine. Cela tient à ce qu'ils sont tous deux fondamentalement l'expression d'une préférence accordée à leurs titulaires pour l'acquisition d'un bien. L'idée qui les anime est simplement de saisir l'occasion d'une aliénation pour en ouvrir l'opportunité à certaines personnes ou catégories de personnes. Les définitions que l'on donne respectivement aujourd'hui du droit de préemption et du retrait laissent apparaître leur commune inspiration. Le terme préemption désigne la « faculté conférée par la loi ou par la convention à une personne (bénéficiaire d'une option) d'acquérir, de préférence à toute autre, un bien que son propriétaire se propose de céder, en se portant acquéreur de ce bien dans un délai donné, en général aux prix et conditions de la cession projetée » (G. CORNU [ss. la dir. de], Vocabulaire juridique Capitant, 2008, LGDJ, Vo Préemption). Cette conception classique du droit de préemption insiste, conformément à l'étymologie, sur le fait qu'il est en principe prévu pour jouer alors que la vente du bien est seulement projetée. Là résiderait la différence avec le retrait. Celui-ci, dont le nom est aujourd'hui totalement absent de notre législation, est présenté en doctrine comme l'acte « par lequel une personne, le retrayant, se substitue, dans les cas où la loi l'y autorise, à l'acquéreur d'un bien, le retrayé, à charge d'indemniser celui-ci de ses frais et débours » (Vocabulaire juridique Capitant préc., Vo Retrait). La distinction paraît parfaitement claire. Pourtant, elle ne rend pas très bien compte de ce que ces mécanismes ont été dans le passé, et moins encore des applications que l'on prétend encore rencontrer aujourd'hui. [10]
69. La nature pré-contractuelle du droit de préemption. - Il existe très peu d'études générales de la notion de préemption[11] dont on se borne en général à étudier chaque application, isolément[12]. Ceux qui tentent néanmoins d'en proposer une définition générale, affirment habituellement qu'il s'agit du droit d'acquérir un bien par préférence à toute autre personne[13]. C'est, plus précisément, « la faculté conférée à une personne, physique ou morale, d'acquérir, par préférence à tout autre, un bien que son propriétaire se propose de céder, en se portant acquéreur de ce bien, à un prix proposé par le vendeur, ou fixé judiciairement ou par expert »[14]. À l'instar du droit conféré par le pacte de préférence, qui en serait l'hypothèse conventionnelle[15], le droit de préemption permet à son titulaire de former avant toute autre personne le contrat considéré. Il s’exerce ante rem venditam. C'est donc, ainsi que l'indique l'étymologie[16], un mécanisme pré-contractuel qui ne permet pas, pour cette raison, de réaliser une véritable substitution de contractant[17] . C'est précisément ce trait de caractère qui est mis en avant pour distinguer la préemption du retrait.[18]
Dès le début de cette étude, l’existence de plusieurs sortes de « droit de préemption » a été constatée. Les deux définitions conférées au droit de préemption par le Vocabulaire juridique de l’Association Henri Capitant, font écho à cette diversité1063.[19] La première d’entre elles indique qu’il s’agit de « la faculté conférée par la loi ou par la convention à une personne d’acquérir, de préférence à toute autre, un bien que son propriétaire se propose de céder, en se portant acquéreur de ce bien dans un délai donné, en général aux prix et conditions de la cession projetée », ce qui « se ramène en ce sens au droit de préférence et se distingue du retrait qui opère après conclusion du contrat ».
SS II : Législateur et JSP
A. Législateur : Analyse littérale.
Argumenter par une lecture et interprétation du texte qui disent que le législateur qui a ordonné que le droit soit exercer avant la vente au tiers, et qu’il faut d’abord demander au bénéficiaire, s’il souhaite acheter,
1. En Droit civil
Mode d’intervention du droit de préemption. – Le droit de préemption repose sur l’interdiction faite au propriétaire de se séparer de son bien avant qu’il ne le propose à son bénéficiaire. Conséquence du fondement d’intérêt général du droit de préemption, cette interdiction est d’ordre public1628[20]. Elle est toutefois formulée de façon différente et parfois imprécise, selon le droit de préemption considéré. Une analyse littérale précèdera une analyse exégétique des différentes dispositions légales.
– L’article L. 213-2 du Code de l’urbanisme, applicable au droit de préemption urbain et au droit de préemption dans les zones d’aménagement différé, dispose que : « toute aliénation visée à l’article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien »1629.[21] Dans des termes très voisins, l’article L. 214-1 de ce Code prévoit, s’agissant du droit de préemption dit commercial, que « chaque aliénation à titre onéreux est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le cédant à la commune ». De même, l’article L. 142-4 dispose que « toute aliénation mentionnée à l’article L. 142-3 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable adressée par le propriétaire au président du conseil général du département dans lequel sont situés les biens [...] » pour le droit de préemption des espaces naturels sensibles. Les mots employés par le Code de l’urbanisme sont sans équivoque : toute aliénation comprise dans le champ d’application d’un droit de préemption doit être précédée d’une déclaration permettant la mise en œuvre de celui-ci1630.[22] Cette déclaration, appelée déclaration d’intention d’aliéner, est donc un prérequis, ce qu’a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt du 20 avril 1982 1631.[23] [24]
Le Code rural se montre moins précis. Pour le droit de préemption du fermier, il mentionne, à l’article L. 412-1, que : « le propriétaire bailleur d’un fonds de terre ou d’un bien rural qui décide ou est contraint de l’aliéner à titre onéreux [...], ne peut procéder à cette aliénation qu’en tenant compte, conformément aux dispositions de la présente section, d’un droit de préemption au bénéfice de l’exploitant preneur en place ». Pour le droit de préemption des SAFER, il déclare simplement, à l’article L. 143-1, qu’ « il est institué au profit des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural un droit de préemption en cas d’aliénation… ». En dépit du caractère approximatif de cette disposition, le droit de préemption doit être purgé avant la conclusion du contrat de vente.
Le Code civil est beaucoup plus explicite lorsqu’il dispose, en son article 815-14 que « l’indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l’indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d’acquérir ». Le fait que l’accord conclu entre l’indivisaire et le candidat à la cession ne soit qu’un projet est ici apparent.
Le Code forestier utilise des termes similaires. Ce sont les prix et conditions de la cession projetée qui doivent être notifiés aux bénéficiaires des droits de préemption forestiers1632.[25] [26]
Le Code de commerce emploie l’expression de « vente envisagée »1633.[27]
La loi du 6 juillet 1989 ne précise pas expressément que la purge du droit de préemption doit précéder toute aliénation à titre onéreux. Toutefois, par l’exigence d’un congé pour vendre valant offre de vente au profit du locataire, on déduit nécessairement que tel doit être le cas dès lors que le bailleur entend vendre son bien libre de toute occupation. La loi du 31 décembre 1975 est en revanche beaucoup plus explicite pour la vente par lots puisque son article 10 prévoit que « préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs locaux à usage d’habitation [...], le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l’indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu’il occupe. Cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire ». Pour la vente en bloc, l’article 10-1 dispose cette fois que : « préalablement à la conclusion de la vente, [...], le bailleur doit faire connaître par lettre recommandée avec demande d’avis de réception [...] l’indication du prix et des conditions de la vente,... », tout en indiquant ensuite, de façon détournée, l’existence d’une offre de vente au profit du locataire1634.[28]
Au final, en application de ces deux critères : (le droit de préemption a nécessairement une source légale, et qu’il doit être purgé avant tout transfert de propriété.) doivent être qualifiés de droits de préemption les mécanismes mentionnés :
à l’article L. 143-1 (droit de préemption des SAFER) et L. 412-1 (droit de préemption du fermier) du Code rural ;
aux articles L. 142-3, al. 1er (droit de préemption des espaces naturels sensibles),
à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, II, al. 1er et 4 (droit de préemption respectivement principal et subsidiaire du locataire d’habitation) ;
aux articles 10, I, al. 1er et 4 (droit de préemption principal et subsidiaire du locataire) et 10-1, I, A, al. 1er et 5 (droit de préemption principal et subsidiaire du locataire) de la loi du 31 décembre 1975.
à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, alinéa 1er et 3 (droit de préemption principal et subsidiaire du locataire commercial) ;
aux articles L. 331-19 (droit de préférence des propriétaires de terrains boisés),
L. 331-22 (droit de préemption forestier de la commune), L. 331-23 (droit de préemption forestier de l’État) et L. 331-24 (droit de préférence forestier de la commune) du Code forestier ;
à article 815-14 du Code civil (droit de préemption de l’indivisaire)1881 ;[30]
à l’article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965 (droit de priorité des copropriétaires) ;
à l’article L. 121-4 du Code de la propriété intellectuelle (droit de préemption de l’auteur sur son œuvre) ;
à l’article 563 du Code civil (droit de préemption des propriétaires riverains d’un cours d’eau domanial) ;
à l’article L. 161-10 du Code rural (droit de priorité des propriétaires riverains de chemins ruraux cessant d’être affecté à l’usage du public) ;
à l’article L. 112-8 du Code de la voierie routière (droit de priorité des propriétaires riverains des voies du domaine public).395[31]
La lecture des dispositions législatives confirme le caractère précontractuel du droit de préemption dans la mesure où celui-ci doit nécessairement être purgé avant que le vendeur ne cède son bien au candidat à l’acquisition. Un tel constat se justifie également par une lecture exégétique de ces dispositions. [32]
2. En Droit des sociétés
La plupart de la doctrine sociétaire enseigne que c’est avant la vente, un projet :
Il convient de noter, dans ce contexte, que selon certains auteurs[33], En l’absence de délai pour notifier, il est cependant possible de constater qu’en présence d’une société civile et d’une SARL, les textes précisent que l’objet de la notification est « le projet de cession »,[34] et non la cession déjà réalisée. [35]
On peut même ajouter dans ce contexte que le législateur a utilisé à l’article L. 228-24 du Code de commerce[36] certains termes qui emportent la conviction que le droit d’agrément survient avant la vente et non pas après, et notamment l’expression « Lorsque la cession est subordonnée à l’agrément de la société » et « le nombre des actions dont la cession est envisagée », et non les actions cédées, et l’expression « le prix offert » et non le prix payé, ainsi que les mots « le cessionnaire proposé », et non le cessionnaire sans adjectif ou restriction.
Est-ce vraiment un projet de cession ?
Argumenter par une lecture et interprétation du texte qui disent que le législateur qui a ordonné que le droit soit exercer avant la vente au tiers, et qu’il faut d’abord demander au bénéficiaire, s’il souhaite acheter,
3. Analogie sur textes propres indique préalable
Les textes propres à certaines sociétés réglementées, et certaines sociétés par actions, sont plus précis, car ils indiquent expressément la nécessité de donner « […] un agrément préalable à la cession »1251.[37]
C. com., art. L. 227-14 (SAS): « les statuts peuvent soumettre toute cession d’actions à l’agrément préalable de la société »[38] (nous le soulignons) ; C. santé pub., art. L. 6212-4, 4°(les laboratoires d’analyses de biologie médicale exploités sous la forme d’une SARL ou d’une SA) : « L'adhésion d'un nouvel associé est subordonnée à l'agrément préalable de l'assemblée générale statuant à la majorité des deux tiers »[39] (nous le soulignons) ; L. n° 77-2 du 3 janvier 1977, art. 13, 4° (sociétés d’architectures, quel qu’en soit la forme sociale) : « L'adhésion d'un nouvel associé est subordonnée à l'agrément préalable de l'assemblée générale statuant à la majorité des deux tiers »[40] (nous le soulignons) ; C. com., art. L. 822-9, al. 6 (sociétés de commissaires aux comptes, quelle qu’en soit la forme sociale) : « l’admission de tout nouvel actionnaire ou associé est subordonnée à un agrément préalable […] »[41] (nous le soulignons). [42]
4. Analyse exégétique.
L'évolution historique révélant une quasi-disparition des retraits - ne subsiste que le retrait litigieux - et une multiplication des droits de préemption accréditerait l'idée qu'un droit s'exerçant avant l'achat a été substitué à un droit mis en œuvre après, ce qui entraînerait une atteinte plus modérée à la libre circulation des biens.
Le droit de préemption est un instrument légal à l’égard duquel la loi énonce, avec plus ou moins de précision, qu’il précède la conclusion d’un contrat. Toutefois, au-delà d’une simple lecture des dispositions légales, il apparaît que ce mode d’intervention précontractuel participe de l’esprit même de l’institution.[43]
Dès l’introduction, il nous est apparu que le droit de préemption doit son succès au refus du législateur de recourir au mécanisme du retrait dont les inconvénients étaient apparus avec force sous l’Ancien régime1635.[44] À cet égard, le droit de préemption présente en effet l’avantage d’éviter qu’une personne acquiert un bien pour s’en trouver chassée peu de temps après. Conformément à l’étymologie du mot préemption1636, il s’agit de retarder la conclusion du contrat de vente pour permettre à son bénéficiaire d’exercer ses prérogatives.
Conformément à l’étymologie du mot préemption1636[45], il s’agit de retarder la conclusion du contrat de vente pour permettre à son bénéficiaire d’exercer ses prérogatives.
342 Le refus de la reconnaissance de la qualité de propriétaire au candidat à l’acquisition. – Il est manifeste que le droit de préemption s’exerce avant la transmission du droit de propriété. Admettre le contraire, revient à violer les dispositions impératives assurant l’effectivité de l’institution dont l’objet est justement d’imposer au propriétaire de proposer l’aliénation de son bien à une personne déterminée.
Le droit de préemption n’offre pas un droit d’expropriation à son bénéficiaire mais plutôt une priorité à l’acquisition. Il est d’ailleurs éclairant de relever que le tiers, comme le propriétaire lui- même d’ailleurs, ne bénéficie pas des garanties offertes à l’exproprié.
Le développement du droit de préemption par rapport au retrait atteste de cet état des choses : il s’agit d’éviter qu’un transfert de propriété soit opéré au profit d’une personne qui pourrait en être privée peu de temps après. [46] M. Valory relève à cet égard que « l’élaboration d’une procédure précontractuelle s’explique par la brutalité de l’opération de substitution, qui bouleverse la situation juridique de plusieurs personnes en produisant rétroactivement un triple effet : extinction des droits de l’acquéreur, modification de la situation du vendeur qui change de partenaire contractuel et acquisition par le préempteur des droits du tiers évincé ». En d’autres termes, c’est cette situation d’incertitude, d’instabilité, que l’on entend éviter avec le droit de préemption1794.[47]
L’indéniable mérite de la thèse de Mme Saint-Alary- Houin est d’avoir mis l’accent sur l’existence de discussions préalables à la mise en œuvre du droit de préemption. Le vendeur et le candidat entretiennent des relations contractuelles avant la mise en œuvre proprement dite du droit de préemption. Toutefois, leur portée ne doit pas être exagérée en ce sens qu’elles ne peuvent emporter le transfert de la propriété du bien avant que le bénéficiaire du droit de préemption ait renoncé à acquérir. Admettre le contraire revient à élargir considérablement la notion de droit de préemption ce qui a pour effet de lui faire perdre sa cohérence et finalement son identité. 392
Est-ce que la jurisprudence a répondu à cette problématique, existe-t-il des arrêts qu’on déduire d’elle que la jurisprudence croit que le droit d’agrément est un droit précontractuel.
B. Jurisprudence croit que c’est avant la vente
Il résulte de l'article L. 228-23 selon lequel toute cession effectuée en violation d'une clause d'agrément figurant dans les statuts est nulle, que la demande d'agrément doit être formulée préalablement à la réalisation de l'opération
1. Cass. com., 6 mai 2003 n° 01-12.567,
fusion préalablement
À cet égard, lors d’un litige relatif au transfert d’actions d’une société anonyme par la voie d’une fusion, il fut jugé que la demande d’agrément devait être formulée préalablement à la réalisation de l’opération envisagée ; celle présentée postérieurement étant sans effet1252.[48] [49]
Attendu que la société Sanofi Synthelabo fait encore le même grief à l'arrêt alors, selon le moyen :
1 / que lorsqu'une clause d'agrément trouve à s'appliquer, aucun texte n'interdit au bénéficiaire de l'opération soumise à agrément de présenter la demande d'agrément au Conseil d'administration ; qu'à plus forte raison, celui qui est le successeur universel de l'associé disparu a qualité pour présenter cette demande ; qu'en déniant à la société Sanofi-Synthelabo qualité pour présenter la demande litigieuse, la cour d'appel aurait violé l'article L. 228-24 du Code de commerce;
2 / que lorsqu'une clause d'agrément trouve à s'appliquer, aucun texte n'interdit que la demande d'agrément soit présentée après l'opération, en vue de la régularisation de celle-ci ; qu'à plus forte raison, dans le cas où le prétendu cédant a disparu par l'effet d'une opération de fusion, la nouvelle société qui lui succède, universellement et se trouve par là même propriétaire des actions, peut demander son agrément en tant qu'associée[50] ; qu'en déclarant inefficace la demande présentée le 14 juin 1999 par la société Sanofi-Synthelabo, la cour d'appel aurait violé l'article L. 228-24 du Code de commerce ;
3 / qu'en énonçant que du reste, il y a tout lieu de présumer que cette demande aurait été rejetée, la cour d'appel aurait statué par un motif hypothétique, en violation de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
Mais attendu qu'il résulte de l'alinéa 1er de l'article L. 228-24 du Code de commerce, selon lequel, si une clause d'agrément est stipulée, la demande d'agrément indiquant les nom, prénom et adresse du cessionnaire, le nombre des actions dont la cession est envisagée et le prix offert est notifiée à la société, et du dernier alinéa de l'article L. 228-23 du même Code, selon lequel toute cession effectuée en violation d'une clause d'agrément figurant dans les statuts est nulle, que la demande d'agrément doit être formulée préalablement à la réalisation de l'opération envisagée ; qu'en énonçant que l'agrément du conseil d'administration de la société Laboratoires Yves X... aurait du être sollicité préalablement à l'opération de fusion absorption envisagée, la cour d'appel, abstraction du motif surabondant critiqué par la troisième branche, a déclaré à bon droit que la demande présentée postérieurement par la société absorbante avait été sans effet ;
2. Com. 20 mai 2014, n° 13-16.187,
Com. 20 mai 2014, n° 13-16.187, Dr. sociétés 2014, comm. n° 125, note D. Gallois-Cochet
Quant au cessionnaire, il ne peut se prévaloir de l'inobservation des dispositions de l'article L. 223-14 du Code de commerce pour se soustraire aux obligations contractées (Com. 20 mai 2014, n° 13-16.187, Dr. sociétés 2014, comm. n° 125, note D. Gallois-Cochet)
Mais attendu, en premier lieu, que seuls les associés dont le consentement est requis pour la cession et la société peuvent invoquer l'inobservation des dispositions de l'article L. 223-14 du code de commerce ; que c'est donc à bon droit que l'arrêt retient que M. X..., cessionnaire, ne peut se prévaloir de l'irrégularité de l'agrément de la cession envisagée par les associés pour se soustraire aux obligations qu'il avait contractées ;
Le tiers acquéreur des actions d'une SAS, évincé du fait de l'exercice d'un droit de préemption statutaire, a intérêt à l'annulation de la préemption mais n'a pas qualité pour agir à cette fin
3. Cass. com., 2 févr. 2016, n° 14-20747,
Cass. com., 2 févr. 2016, n° 14-20747, Sté Sill cl Stés Sodiaal international, Entr emont alliance et Nucribio, PB (rejet pourvoi cl CA Paris, 6 mai 2014), M1c11 Mouillard, prés. ; SCP Bénabent et Jé hannin, SCP Foussard et Froger, av.
Cass. com., 2 févr. 2016, no 14-20747, SAS Sill, FS–PB
Si l'acquéreur évincé a intérêt à l'annulation de la préemption prévue par les statuts, il n'a pas qualité pour agir à cette fin. Ayant relevé que la société S., tiers à la convention de préemption, n'avait aucun lien de droit avec le bénéficiaire de celle-ci, la cour d'appel en a exactement déduit que cette société n'avait pas qualité pour agir en nullité de la décision de préemption ainsi qu'en cession des actions à son profit ([51]).
obs. A. Lienhard ; [52]
D. Poracchia ).[53]
Bruno DoNOERO[54]
Vincent Malassigné, [55]
SS III : Doctrine et pratique
A. L’idée d'une offre de contrat
7. - Est ensuite avancé pour justifier l'idée d'une offre de contrat, le mécanisme lui-même : en général, le propriétaire désireux d'aliéner son bien doit en avertir le titulaire du droit de préemption par une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) en matière d'urbanisme ou une notification aux fins de vente dans la plupart des autres cas. Cette déclaration ou notification est considérée comme une offre de contrat dont l'acceptation par le titulaire du droit de préemption forme la vente. La préemption serait donc l'acceptation d'une offre.
9. Le professeur Jean-Luc Aubert estime aussi que lorsque le propriétaire a vendu son bien sous condition du non-exercice du droit de préemption « il a fait en réalité deux offres : l'une au simple particulier, l'autre au préempteur »?Note 4.[56]
Nature du droit de préemption. – Le rapprochement du droit de préemption et du pacte de préférence justifie l’insertion du droit de préemption dans le processus contractuel. Pour Aubert, le droit de préemption s’analyse en l’acceptation d’une offre de vente, au sens classique du terme1083, [57] adressée obligatoirement par le propriétaire du bien au titulaire du droit de préemption.[58] Ce dernier a alors la possibilité d’accepter l’offre de contrat qui lui est adressée, comme tout contractant1084 .[59] Par conséquent, « sitôt qu’elle [la notification] est acceptée, c’est-à-dire sitôt que la SAFER exerce son droit de préemption, le contrat se trouve formé, et les engagements qui en résultent sont ceux-là même que portait la notification. L’omission d’une condition rend celle-ci inopposable au préempteur, de telle sorte que le bénéficiaire initial de la condition se trouve privé de son droit, que ce soit le vendeur ou [...] un tiers »1085.[60]
MM. Ghestin et Desché ont repris cette analyse. Ils relèvent en effet l’existence d’un « mécanisme général commun aux divers droits légaux de préemption qui, même si les textes ne sont pas en parfaite harmonie, se traduisent tous par l’obligation pour le propriétaire qui veut vendre de notifier au titulaire du droit les conditions qu’il met à cette vente et celle, pour ce dernier, de faire reconnaître dans un certain délai et sous certaines formes s’il accepte d’acquérir à ces conditions »1086. Ils en concluent qu’on « retrouve là le processus classique de la formation du contrat par l’acceptation de l’offre, à cette double différence près qu’il s’agit d’une offre obligatoire et que l’acceptation peut n’être pas pure et simple mais être subordonnée, au moins dans certains cas, à une fixation judiciaire du prix »1087.
Dans le cas d’une vente conclue sous condition suspensive du non-exercice du droit de préemption, il y aurait même deux offres de vente adressées parallèlement par le vendeur, l’une pure et simple au titulaire du droit de préemption, l’autre sous réserve de la non acceptation de la vente par ce dernier, adressée quant à elle au tiers1088.[61] C’est pour cela qu’« il ne s’agit pas de transmettre à la SAFER un contrat d’ores et déjà conclu avec un tiers »1089.[62] [63]
B. L’appui sur les opinions doctrinales et leur consensus
B. Ils se défendent par les opinions de la doctrine et leur consensus
1. en théorie générale de droit civil
Par le passé, différents auteurs ont déjà eu cette intuition mais ils ne semblent pas être allés au bout de leurs observations.
De même, MM. Ghestin et Desché estiment « qu’il faut en réalité totalement dissocier droits légaux de préemption et pactes conventionnels de préférence pour s’en tenir à une analyse plus simple, tenant compte du mécanisme général commun aux divers droits légaux de préemption qui, même si les textes ne sont pas en parfaite harmonie, se traduisent tous par l’obligation pour le propriétaire qui veut vendre de notifier au titulaire du droit les conditions qu’il met à cette vente et celle, pour ce dernier, de faire connaître dans un certain délai et sous certaines formes s’il accepte d’acquérir à ces conditions »1372.[64]
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Mohammed Bellamallem
Enseignant à Paris School of Business,
Doctorant à l'université Paris 1 Panthéon-Sorbonne
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[1] - A. W, note 323, p 338.
[2] - W, note 340, p 357.
[3] - W, note 340, p 357.
[4] - A. W, note 323, p 338.
[5] - W, note 339, p 356.
[6] - W, note 339, p 357.
[7] - 1626 Vocabulaire juridique – Association Henri Capitant, publié sous la dir. de G. CORNU, op. cit., V° Priorité : « 1 (sens gén.). Primauté en ordre de temps ou de rang. 2. Faveur, privilège, avantage particulier, traitement préférentiel parfois accordé à certaines personnes – prioritaires – pour des raisons inhérentes à leurs bénéficiaires ; droit d’être admis ou servi avant d’autres ».
[8] Vocabulaire Capitant, 1re éd.
[9] M. Vasseur : Rép. civ. Dalloz, V° Préemption, n° 7.
[10] - Gilles PILLET, Préemption et retraits, Répertoire de droit civil.
[11] 5. C. SAINT-ALARY-HOUIN, Le droit de préemption, LGDJ, 1979 ; Y. COUDERT, Préemption ou préférence e11 droit efrit jim1çais, thèse Aix en Provence, 1966.
[12] 6. V. par ex., S. BINHAS, Le droit de préemption du preneur à bail rural dans la loi et la jurisprudence, thèse Paris, 1959; G. LEFEBVRE, Le droit de préemption de l'État en matière de mutations à titre onéreux, thèse Paris, 1943.
[13] 7. Il confère à son titulaire « une priorité d'acquisition par l'effet de la loi », F. COLLART DUTILLEUL et Ph. DELBECQUE, Contrats civils et commerciaux, 6c éd., Dalloz, n° 70, p. 72.
[14] 8. Encyclopédie Dalloz, Préemption, n° 1, p. 1.
[15] 9. D. TALLON, « Retraits et préemptions : contribution à l'étude des retraits », RTD Civ., 1950, n° 2, p. 209.
[16] 10. Du latin : prae, avant et emptio, nis, achat, Ph. MALAURIE, L. AYNES et P.-Y. GAUTIER, Les contrats spéciaux, Defrénois, 2003, p. 113, note 2.
[17] 11. E. JEULAND, Essai sur la substitution de personne dans un rapport d'obligation, LGDJ, 1999, n° 360, p. 144.
[18] - Gilles PILLET, La substitution de contractant à la formation du contrat en droit privé, LGDJ, 2004, p 71, note 69.
[19] - 1063 Vocabulaire juridique – Association Henri Capitant, publié sous la dir. de G. CORNU, op. cit., V° Préemption (Droit de).
[20] 1628 Voir supra, n°113.
 | SDER, Les grands arrêts (R) du droit des sociétés : 1999 - 2021, 1e ed. RJCC, Paris, juillet 2022, sous n° 446. (90 pages). Coll. Les grands arrêts (R),T 1. Livre offert en téléchargement |
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01, DPS
02, La nature juridique du droit de préemption sociétaire statutaire
M. Bellamallem, La nature juridique des clauses d’agrément , Ed. RJCC, Paris, octobre 2014, sous n° 21.
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