mardi 20 janvier 2026

610, DPL : de la violation de la procédure préalable à la vente à des conditions plus avantageuses, M. Bellamallem

La préemption après la vente en droit des baux :

De la violation de la procédure préalable à la vente à des conditions plus avantageuses

Vente en violation du droit reconnu au locataire

Lorsque la vente aura été conclue avec un tiers à des conditions ou à un prix plus avantageux.

a) Vente en violation du droit reconnu au locataire

12-1. Le quatrième alinéa de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, applicable de janvier 1976 à décembre 1994, prévoyait que : « Si la vente est conclue avec un tiers en violation du droit accordé au locataire ou à l'occupant de bonne foi, celui-ci peut, dans un délai d'un mois à compter de la date de notification de l'acte de vente, déclarer son intention de se substituer à l'acquéreur. » En d'autres termes, lorsque les exigences procédurales préalables n'étaient pas respectées et que le propriétaire concluait une vente définitive avec un tiers, sans aucune condition, le droit de préemption pouvait, dans un tel cas, être exercé, entraînant la résiliation de la vente et la substitution de la partie préemptive à l'acquéreur exclu.

La situation était donc claire en vertu de la disposition susmentionnée, car il existait une procédure préalable qui pouvait être considérée comme une forme de droit de préférence ou de vente consensuelle entre le propriétaire-bailleur et le locataire. Cependant, le législateur a abrogé cette disposition sans réglementer la situation dans laquelle la procédure préalable est enfreinte et le vendeur-bailleur conclut une vente définitive avec un tiers, laissant ainsi un vide juridique[1]. Cette abrogation ne signifie pas que l'hypothèse d'une violation de la procédure préalable n'existe plus dans la pratique ; au contraire, elle reste tout à fait possible, et des litiges de cette nature continuent d'être portés devant les tribunaux. Pour traiter ces litiges, les tribunaux peuvent s'appuyer sur les anciennes solutions législatives, ainsi que sur les décrets d'application de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975.

13-2. Le droit de préemption naît après la vente, ce qui ressort encore plus clairement du libellé de l'article 3 du décret[2] n° 77-742 du 30 juin 1977, qui traite expressément du cas de violation du droit de préférence accordé au locataire titulaire d'un droit de préemption, lorsqu'une vente définitive a été conclue avec un tiers. Dans ce cas, le législateur impose au notaire de notifier cette vente au locataire et précise que : «Dans le délai d’un mois à compter de la réception de la seconde notification, le locataire ou l’occupant de bonne foi peut, dans les cas prévus aux deuxième et troisième alinéa de l’article 10 susmentionné, déclarer son intention de se substituer à l’acquéreur tiers. Dans ce cas, il doit en informer le notaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception[3]». Dans ce contexte, la troisième chambre civile de la Cour de cassation française[4] a jugé, dans un arrêt du 12 mai 2004, que la nullité de l'avis offrant la vente confère au locataire ou à l'occupant de bonne foi le droit de se substituer à l'acquéreur dans un délai d'un mois à compter de la notification de l'acte de vente conclu en violation de son droit de préemption.

b) Lorsque la vente aura été conclue avec un tiers à des conditions ou à un prix plus avantageux.

14-1. Vente à un tiers à des conditions ou à un prix plus avantageux. D'un point de vue législatif, la question ne se limite pas à la simple conclusion d'une vente définitive, mais s'étend également aux situations dans lesquelles le vendeur ne respecte pas les conditions et le prix qui ont été notifiés au locataire préempteur. En effet, le législateur a prévu, au cinquième alinéa de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, en vigueur jusqu'au 1er janvier 1995, que le locataire ou occupant de bonne foi, qui n'a pas accepté l'offre de vente dans le délai d'un mois susvisé, peut, pendant un délai d'un mois à compter de la notification du contrat de vente, déclarer se substituer à l'acquéreur, lorsque la vente aura été conclue avec un tiers à des conditions plus avantageuses[5]. En d'autres termes, lorsque le préempteur a renoncé à l'offre initiale et que le vendeur modifie ensuite les conditions dans un sens plus avantageuses à l'acquéreur tiers, cette renonciation initiale au droit de préemption devient sans effet, car il s'agit désormais d'un nouveau contrat qui n'a été ni renoncé ni accepté. Lorsque le transfert final est effectué sans consultation préalable du locataire préempteur et à des conditions différentes, il faut donc considérer qu'il existe une nouvelle vente, donnant lieu à un nouveau droit de préemption, en vertu duquel le bénéficiaire du droit de préemption peut se substituer au tiers aux nouvelles conditions, dans un délai d'un mois à compter de la notification de l'acte de vente.

Il découle de ce qui précède que l’article, avant la modification, indiquait sans aucun doute que le droit de préemption naît après la vente sous condition résolutoire, notamment dans les cas où locataire préempteur renonce à son droit, où le vendeur vend à un tiers et modifie ensuite les conditions précédemment proposées, concluant ainsi un nouveau contrat à un prix et à des conditions différentes. Dans un tel cas, un nouveau droit de préemption naît à l'égard de ce nouveau contrat, aux nouvelles conditions et au nouveau prix.

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M. Bellamallem, La nature juridique des clauses d’agrément , Ed. RJCC, Paris, octobre 2014, sous n° 21.

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15-3, il ressort de ce qui précède que les deux parties au contrat se sont présentées devant le notaire chargé de rédiger le contrat. Nous sommes donc en présence d'un contrat existant, le législateur ayant obligé le notaire à le notifier au préempteur lorsqu'il apparaît que les parties se sont mises d'accord sur un prix ou des conditions pour lesquels le locataire n'avait pas préalablement renoncé à son droit de préemption. Il s'agit donc d'un nouveau contrat qui donne lieu à un nouveau droit de préemption et de substitution. La notification équivaut ici à une offre^{^[12]}. Si le préempteur l'accepte, la substitution à l'acheteur tiers s'ensuit. Il est donc difficile d'admettre que, même après que le préempteur ait renoncé à son droit de préemption et que le vendeur ait décidé de vendre à l'acheteur à un prix ou à des conditions plus avantageuses pour l'acheteur tiers, le deuxième accord reste au stade de simples pourparlers et de négociation. En effet, le vendeur a décidé de vendre et s'est mis d'accord avec le tiers devant le notaire sur un prix et des conditions inférieurs à ceux sur la base desquels le locataire a renoncé à son droit de préemption. Dans ce cas, la sanction est la nullité si la notification n'a pas été faite, alors que la sanction était auparavant la résiliation avec substitution. Ces dispositions confirment que le droit de préemption qui naît au profit du locataire, que ce soit en raison d'une violation du droit de priorité ou d'une vente à des conditions plus avantageuses pour l'acheteur tiers, ne peut être exercé qu'après une vente subordonnée à la condition que le préempteur n'exerce pas son droit, même si cela est présenté sous la forme d'une offre, d'une acceptation et d'un consentement entre le vendeur et le préempteur. En substance, l'acceptation constitue simplement une déclaration d'intention d'exercer le droit de préemption, et l'acquisition à des conditions identiques équivaut à une substitution à un acquéreur évincé.

Mohammed Bellamallem

Enseignant à Paris School of Business,

Doctorant à l'université Paris 1 Panthéon-Sorbonne

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[1] - Avec une solution prévue uniquement dans le cas où le propriétaire vend à des conditions ou à un prix différent de ceux sur la base desquels le droit de préemption a été levé, comme nous le verrons ci-dessous.

[2] - Art. 3 Décret no 77-742 du 30 juin 1977, Pris pour l'application de l'article 10 de la loi no 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation.

“Tout contrat de vente signé avec un tiers et portant sur les biens mentionnés à l'article 1er doit être notifié au locataire ou à l'occupant de bonne foi, à la diligence du notaire qui a reçu l'acte, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Cette seconde notification doit rappeler la date et la teneur de la première notification ou, s'il y a lieu, indiquer qu'elle n'a pas été faite.

Dans le délai d'un mois à compter de la réception de la seconde notification, le locataire ou l'occupant de bonne foi peut, dans les cas prévus aux deuxième et troisième alinéas dudit article 10, déclarer se substituer au tiers acquéreur. Dans ce cas, il doit en informer le notaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.”

[3] - Ici, le législateur utilise l'expression « déclaration d'exercice du droit de préemption », qui constitue une offre adressée au cédant, lequel reste libre de l'accepter ou de se retirer de la vente. La notification adressée à la partie qui exerce son droit de préemption ne constitue pas une offre, mais une étape procédurale visant à rendre la vente conclue avec le tiers pleinement effective, définitive et non plus soumise à aucune condition, afin qu'elle puisse produire tous ses effets juridiques.

[4] - Civ. 3e, 12 mai 2004, no 02-19.560 P: AJDI 2004. 815, note Rouquet ; Loyers et copr. 2004, no 178, obs. Vial-Pedroletti.

[5] - 4eme et cinquième alinéa de l’article 10, de la loi 31 décembre 75, dans sa Version en vigueur du 4 janvier 1976 au 01 janvier 1995 : “ Si la vente est conclue avec un tiers en violation du droit reconnu au locataire ou occupant de bonne foi par l'alinéa précédent, celui-ci peut, pendant un délai d'un mois à compter de la notification du contrat de vente, déclarer se substituer à l'acquéreur.

La même faculté est ouverte, dans les mêmes conditions, au locataire ou à l’occupant de bonne foi qui n'a pas accepté l’offre de vente dans le délai d’un mois susvisé, lorsque la vente aura été conclue avec un tiers à des conditions plus avantageuses.”

[6] - Les al. 4 à 6 de l'art. 10-I, dans leur rédaction issue de la L. no 94-624 du 21 juill. 1994, sont entrés en vigueur le premier jour du sixième mois suivant la publication de ladite loi, c'est-à-dire le 1er janv. 1995. Toutefois, lorsque le locataire ou occupant de bonne foi a reçu antérieurement à cette même date notification de l'offre de vente prévue à l'art. 10-I, les règles applicables à la vente du local demeurent celles de l'art. 10-I dans sa rédaction antérieure à la publication de la L. du 21 juill. 1994.

[7] - Il convient de mentionner dans ce contexte la décision de la Cour d'appel de Paris du 9 avril 1992, qui a statué que « Les dispositions de l'art. 10 étant d'interprétation stricte, n'est pas une vente à des conditions plus avantageuses la vente à un tiers au même prix que celui contenu dans l'offre de vente, même si le tiers, en raison de sa position, avait l'avantage de ne pas se voir refuser un prêt. » En ce sens que, la cour de cassation a jugé « le bien ayant été acquis par l'agent immobilier lui-même, il n'y a pas lieu de tenir compte de la commission pour apprécier les conditions de vente », V. Civ. 3e, 1er mars 1995: RJDA 1995, no 557.

[8] - L’alinéa 4 de l’article 10 de la Loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation, Version en vigueur du 01 janvier 95 du 17 juillet 2019, Modifié par Ordonnance n°2019-770 du 17 juillet 2019 - art. 12.

[9] - ainsi que l’article 10-1 et L. 145-46-1, al. 3 du Code de commerce.

[10] - COLLART DUTILLEUL (F.) et DELEBECQUE (PH.), Charles-Edouard Bucher, Contrats civils et commerciaux, 12ème éd., Dalloz, coll. Précis, 2023. Note, p, ; Arnaud Walravens, Le droit de préemption, thèse Paris 2, Décembre 2015, note 376, p 390.

[11] - Arnaud Walravens | Le droit de préemption | Décembre 2015, note 376, p 390.

[12] - Ce qui signifie que le vendeur n'a pas le droit de se rétracter, sauf si le préempteur modifie les conditions et propose une nouvelle offre. Dans ce cas, le vendeur (cédant) peut refuser l'offre du préempteur locataire.

SDER, Les grands arrêts (R) du droit des sociétés : 1999 - 2021, 1^e ed. RJCC, Paris, juillet 2022, sous n° 446. (90 pages). Coll. Les grands arrêts (R),T 1.

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lundi 5 janvier 2026

608, DPL : communiquer le prix et des conditions de la vente , par M. Bellamallem

Droit de préemption du locataire : Avant toute vente définitive

notification prix et des conditions de la vente

R 8, 2, la nature des choses veut que le droit de préemption après la vente soit suspendu à une condition, où les textes obligent le vendeur ou l'acheteur à informer le préempteur du prix et de toutes les conditions essentielles auxquelles le contrat est conclu. Tout ce qu'il y a à dire, c'est qu'il faut admettre qu'il s'agit vente suspendue à une condition, et non d'une vente résiliée, et qu'il n'est pas légalement possible de dire que le droit de préemption intervient après de simples discussions et négociations.

En effet, la loi du 31 décembre 1975 prévoit dans son article 10, concernant la vente par lots, que : «[...], Le bailleur est tenu, sous peine de nullité de la vente, d'informer chaque locataire ou occupant de bonne foi, par lettre recommandée avec accusé de réception, du prix et des conditions de vente proposés pour le local qu'il occupe... ». Il en va de même pour le décret[1] et pour la vente en bloc, l'article 10-1 stipulant que : «[...], le bailleur doit informer chaque locataire ou occupant de bonne foi, par lettre recommandée avec accusé de réception, du prix et des conditions de vente, en une seule fois et dans leur intégralité, du bien immobilier, ainsi que du prix et des conditions de vente du local qu'il occupe » [2]. Il a même mentionné le terme « vente », cette fois-ci, sans adjectif ni précision. Il s'ensuit que cette disposition établit un droit de préemption exercé après une vente soumise à une condition suspensive, puisqu'elle oblige le bailleur à notifier au locataire le prix et les conditions déjà convenus[3].

8, 4, Il existe une jurisprudence abondante[4] concernant l'application de l'article 10 de la loi de 1975, relatif à la notification de toutes les conditions convenues avec le tiers acquéreur potentiel, notamment celles concernant les frais de courtage et les honoraires de négociation engagés dans le cadre de l'accord avec ce tiers. Ainsi, dans un arrêt de la Cour de cassation française[5] du 17 décembre 2008, le locataire exerçant son droit de préemption a été informé des conditions convenues, y compris la clause prévoyant que l'acquéreur prendrait en charge les honoraires de négociation et la commission due à l'intermédiaire. Cela démontre que le droit de préemption naît après la conclusion d'un accord de vente à un tiers et que l'intermédiaire avait déjà perçu sa rémunération en vertu d'un contrat de vente conclu sous condition suspensive. Dans cette décision, la Cour a estimé que la clause figurant dans le mandat de négociation ne concerne pas les locataires exerçant son droit de préemption[6]. Ce qui importe ici n'est pas de savoir si c'est le mandant ou l'acquéreur qui supporte en fin de compte les frais de négociation, mais plutôt le fait que les coûts liés à un accord avec un tiers préexistaient à l'exercice du droit de préemption, ce qui confirme que la préemption est un droit qui ne naît qu'après qu'un accord a été conclu avec une autre personne sur le prix et les conditions essentielles de la vente, dont les effets sont suspendus jusqu'à ce que le locataire exerçant son droit de préemption ait pris une décision.

9, 1, et dans l'article 10-1 relatifs à la vente, dans sa totalité et en une seule fois, d'un immeuble à usage d'habitation comprenant plus de cinq logements[7], le législateur prévoit une vente « au profit d'un acquéreur ne s'engageant pas à proroger les contrats de bail à usage d'habitation en cours à la date de la conclusion de la vente afin de permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de disposer du logement qu'il occupe pour une durée de six ans ».

Il ressort du texte que des discussions préalables doivent déjà avoir eu lieu entre le vendeur et l'acquéreur tiers, et qu'un véritable accord de volonté s'est produit, au cours duquel l'acquéreur a clairement exprimé son refus de prolonger les baux et en a fait une condition de la transaction. Il y a donc un acquéreur identifié et un accord sur les termes essentiels du contrat. Par conséquent, l'expression législative «Préalablement à la conclusion de la vente… d'un immeuble à usage d'habitation» ne doit pas être comprise comme signifiant qu'il n'y a ni acquéreur ni accord avec un tiers. Au contraire, à la lumière de ce qui précède, elle doit être interprétée comme exigeant l'ouverture de la procédure de préemption avant la conclusion d'un contrat de vente définitif qui n'est pas soumis au non-exercice du droit de préemption du locataire.

Dans cette article 10-1,, le législateur reprend les mêmes procédures que celles prévues à l'article 10, à savoir l'obligation faire connaître le locataire de tout ce qui a été convenu concernant «du prix et des conditions de la vente pour le local qu'il occupe », et ajoute ici également, l'obligation de l'informer « du prix et des conditions de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l'immeuble ».

Il est difficile d'accepter l'existence d'un accord pour la vente et l'achat, en une seule transaction, de plus de cinq logements à usage d'habitation, tout en maintenant que le droit de préemption s'applique avant toute vente ou accord. Au contraire, le texte indique que le droit de préemption du locataire ne naît qu'après un accord qui est au moins soumis à une condition suspensive, puisque le législateur exige systématiquement que le locataire soit informé de tous les prix et conditions de vente convenus. Ici, le législateur le fait sans ajouter d'adjectif qualificatif au terme « vente », une formulation reprise à l'article 10-1(B), qui exige que « le bailleur communique au maire de la commune sur le territoire de laquelle est situé l'immeuble le prix et les conditions de la vente de l'immeuble dans sa totalité et en une seule fois »[8]. Une fois encore, le législateur exige la notification du prix et des conditions de la vente, sans ajouter de qualificatif - tel que « projeté » ou « proposé » - au terme de vente. Cela indique que la commune est informée d'une vente déjà convenue avec un tiers, bien que soumise à une condition suspensive (le droit de préemption de la commune), et donc pas encore effective et ne produisant aucun effet juridique.

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Il ressort de l’ensemble de de ces décisions judiciaires que l’intervention d’un intermédiaire immobilier et la fixation de sa commission constituent un élément inhérent à une phase antérieure à l’exercice du droit de préemption, et que cette commission est, en toute hypothèse, supportée par l’une des parties à la vente, qu’il s’agisse de l’acquéreur tiers, du locataire bénéficiaire du droit de préemption, ou même du vendeur lui-même. Cela ne remet toutefois pas en cause l’existence d’un accord préalable, ni le fait que l’intermédiaire chargé de rechercher un acquéreur ait légitimement acquis le droit à sa commission en contrepartie de la conclusion d’un contrat de vente, ce qui confirme, une fois encore, que le droit de préemption du locataire ne naît qu’à la suite d’une vente préalable et d’un accord avec un tiers sous condition suspensive.

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[1] - Le législateur a disposé également à l’article 2 du décret no 77-742 du 30 juin 1977, Pris pour l'application de l'article 10 de la loi no 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation. : « La notification prévue à l'article précédent est faite, à la diligence du vendeur, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Elle doit mentionner expressément le prix et les conditions demandées, et reproduire les trois premiers alinéas de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 susvisée, ainsi que, s'il y a lieu, l'existence d'un droit de préemption d'une collectivité publique ».

[2] - Walaravens, op, cit, note 332, p 337. Loi du 31 décembre 1975, art. 10-1, I-A.

[3] - Si, au contraire, la situation précède tout accord sur les conditions essentielles de la vente, elle équivaut alors à une demande de renonciation préalable au droit de préemption, ou simplement à un droit de préférence voir de qui suit infra n° .

[4] - Civ. 3e, 17 déc. 2008: D. 2009. 101, obs. Rouquet ; ibid. 2010. Pan. 1168, spéc. 1182, obs. Damas ; Comp., Civ. 1re, 24 janv. 1967: Bull. civ. I, no 33. Comp., dans le même sens : Com. 8 mai 1972: JCP 1972. II. 17193, note P. L. ; Civ. 1re, 3 janv. 1996, no 93-20.404 P: RTD civ. 1996. 904, obs. Mestre ; RDI 1996. 388, obs. Groslière et Saint-Halary-Houin ; Defrénois 1996. 1022, obs. Delebecque.

L'information prévue par l'art. 10 ne saurait être remplacée par la connaissance que les locataires ont eue des conditions de la promesse de vente, révélée postérieurement. Civ. 3e, 26 janv. 1994: Loyers et copr. 1994, no 141; Rev. loyers 1994. 204. – V. aussi ● Civ. 3e, 3 mai 1990: D. 1990. IR 132. ; Paris, 23 nov. 1999: AJDI 2000. 144 .

[5] - Civ. 3e, 17 déc. 2008: D. 2009. 101, obs. Rouquet ; ibid. 2010. Pan. 1168, spéc. 1182, obs. Damas ; AJDI 2009. 533, note Zalewski ; Rev. loyers 2009. 74, obs. Rémy; JCP N 2009. 1052, note Altide; Loyers et copr. 2009, no 55, obs. Vial-Pedroletti; Administrer 5/2009. 48, obs. Canu; Ann. loyers 2009. 913, obs. Beddeleem; RJDA 2009, no 613.

[6] - La cour de cassation dans un arrêt de la 3e chambre civile , a jugé que : C'est souverainement qu'une cour d'appel retient que l'offre de vente énonçant que le prix est «payable au comptant le jour de la signature de l'acte authentique de vente, en ce compris les honoraires de négociation» implique nécessairement que l'acquéreur supporte la commission due à l'intermédiaire et que la clause figurant dans le mandat de négociation (stipulant les honoraires à la charge du mandant) ne concerne pas les locataires (annulation de l'offre de vente).

[7] - Art. 10-1 De la Loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, Version en vigueur du 14 juin 2006 (L. no 2006-685 du 13 juin 2006, art. 1er-I): 1 I. ― A. : « Préalablement à la conclusion de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel de plus de (L. no 2014-366 du 24 mars 2014, art. 5-II-2o) «cinq» logements au profit d'un acquéreur ne s'engageant pas à proroger les contrats de bail à usage d'habitation en cours à la date de la conclusion de la vente afin de permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de disposer du logement qu'il occupe pour une durée de six ans à compter de la signature de l'acte authentique de vente qui contiendra la liste des locataires concernés par un engagement de prorogation de bail, le bailleur doit faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception à chacun des locataires ou occupants de bonne foi l'indication du prix et des conditions de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l'immeuble ainsi que l'indication du prix et des conditions de la vente pour le local qu'il occupe. ».

[8] - Art. 10-1 (L. no 2006-685 du 13 juin 2006, art. 1er-I) B. — Préalablement à la conclusion de la vente mentionnée au premier alinéa du A, le bailleur communique au maire de la commune sur le territoire de laquelle est situé l'immeuble le prix et les conditions de la vente de l'immeuble dans sa totalité et en une seule fois. Lorsque l'immeuble est soumis à l'un des droits de préemption institués par les chapitres I et II du titre I du livre II du code de l'urbanisme, la déclaration préalable faite au titre de l'article L. 213-2 du même code vaut communication au sens du présent article.

[9] - Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

II. — Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire: l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. (L. no 2000-1208 du 13 déc. 2000, art. 190-I) «Les dispositions de l'article 46 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis [C. copr.] ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.»

[10] - et un accord soumis à une condition résolutoire si l'on considère la question du point de vue du locataire préempteur. À la lumière des textes tels que modifiés par la loi du 21 juillet 1994, on peut soutenir que le législateur traite désormais le locataire qui exerce son droit de préemption comme le propriétaire du bien transféré sous condition résolutoire, à savoir la déclaration qu'il ne souhaite pas exercer son droit de préemption. Pour plus de détail, voir section 3 de ce chapitre.

[11] Paris, 22 avr. 1988: D. 1988. IR 139 (loi de 1982).

[12] V. aussi ● Civ. 3e, 29 sept. 2010: AJDI 2010. 810 ; Administrer 2/2011. 35, obs. Canu; Rev. loyers 2010. 429 (indication d'un droit d'accès à des WC stipulés au bail) ● Versailles, 14 mai 1999: RDI 1999. 467, obs. Collart-Dutilleul . – Rappr.: ● Toulouse, 11 déc. 2024, no 22/03270: Loyers et copr. 2025, no 21, obs. Vial-Pedroletti

[13] Paris, 22 avr. 1988: D. 1988. IR 139 (loi de 1982).

[14] Civ. 3e, 3 juill. 2013: D. 2013. 1747, obs. Rouquet ; ibid. 2014. Pan. 1221 , spéc. 1223, obs. Damas; AJDI 2014. 206, obs. Damas ; Administrer 11/2013. 48, obs. Canu; Loyers et copr. 2013, no 268, obs. Vial-Pedroletti; Rev. loyers 2013. 398, obs. Canu; RTDI 4/2013. 63, obs. de La Vaissière : « Le locataire titulaire d'un droit de préemption acceptant l'offre de vente du bien qu'il habite qui n'a pas à être présenté par l'agent immobilier, mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d'une commission renchérissant le prix du bien ».

[15] Paris, 4 mars 2004: AJDI 2004. 382 .: « Annulant le congé pour vendre dont le prix était majoré du montant de la commission d'un intermédiaire ».

[16] Paris, 2 juill. 2015, no 13/15796: AJDI 2015. 686 . : Pour la nullité d'un congé mentionnant un prix «frais d'agence inclus»,

– Contra: ● Montpellier, 6 févr. 2013: AJDI 2013. 524 .

[17] Paris, 22 nov. 2007: Loyers et copr. 2008, no 53, obs. Vial-Pedroletti. : Pour un prix mentionné «hors commission», le locataire n'ayant par ailleurs pas été informé de son montant et de la personne tenue de la payer, – Sur le sujet, V. encore 2e Partie, Professionnels de l'immobilier, Décr. no 72-678 du 20 juill. 1972, art. 73, note 15 .

[18] - En principe, le bénéficiaire du droit de préemption se substitue à l’acquéreur dans l’ensemble des obligations contractuelles, notamment le paiement des différents frais liés à la conclusion du contrat.

[19] Civ. 3e, 8 oct. 2015, no 14-20.666 P: D. 2015. 2074, obs. Rouquet ; ibid. Chron. C. cass. 2198, spéc. 2203, obs. Collomp ; ibid. 2016. Pan. 1102, spéc. 1111, obs. Damas ; AJDI 2016. 514, obs. Damas ; Loyers et copr. 2015, no 244, obs. Vial-Pedroletti; Rev. loyers 2015. 512, obs. Cornette; RTDI 4/2015. 64, obs. de La Vaissière; Administrer 1/2016. 43, obs. Canu; JCP N 2016. 1087, no 1, obs. S. Piedelièvre. :

[20] - Civ. 3e, 8 oct. 2015, no 14-20.666 P: « Ayant exactement retenu que si le locataire, titulaire d'un droit de préemption, qui accepte l'offre de vente du bien qu'il habite ne peut se voir imposer le paiement d'une commission renchérissant le prix du bien, le prononcé de la nullité du congé suppose, en application de l'art. 114 C. pr. civ. la preuve d'un grief, et souverainement retenu que l'intégration de la commission dans le prix demandé n'avait eu aucune incidence sur l'exercice du droit de préemption par le locataire, qui n'a subi aucun préjudice, une cour d'appel en a déduit à bon droit que la demande d'annulation du congé devait être rejetée ».