Droit de préemption du locataire : Avant toute vente définitive
notification prix et des conditions de la vente
R 8, 2, la nature des choses veut que le droit de préemption après la vente soit suspendu à une condition, où les textes obligent le vendeur ou l'acheteur à informer le préempteur du prix et de toutes les conditions essentielles auxquelles le contrat est conclu. Tout ce qu'il y a à dire, c'est qu'il faut admettre qu'il s'agit vente suspendue à une condition, et non d'une vente résiliée, et qu'il n'est pas légalement possible de dire que le droit de préemption intervient après de simples discussions et négociations.
En effet, la loi du 31 décembre 1975 prévoit dans son article 10, concernant la vente par lots, que : «[...], Le bailleur est tenu, sous peine de nullité de la vente, d'informer chaque locataire ou occupant de bonne foi, par lettre recommandée avec accusé de réception, du prix et des conditions de vente proposés pour le local qu'il occupe... ». Il en va de même pour le décret[1] et pour la vente en bloc, l'article 10-1 stipulant que : «[...], le bailleur doit informer chaque locataire ou occupant de bonne foi, par lettre recommandée avec accusé de réception, du prix et des conditions de vente, en une seule fois et dans leur intégralité, du bien immobilier, ainsi que du prix et des conditions de vente du local qu'il occupe » [2]. Il a même mentionné le terme « vente », cette fois-ci, sans adjectif ni précision. Il s'ensuit que cette disposition établit un droit de préemption exercé après une vente soumise à une condition suspensive, puisqu'elle oblige le bailleur à notifier au locataire le prix et les conditions déjà convenus[3].
8, 4, Il existe une jurisprudence abondante[4] concernant l'application de l'article 10 de la loi de 1975, relatif à la notification de toutes les conditions convenues avec le tiers acquéreur potentiel, notamment celles concernant les frais de courtage et les honoraires de négociation engagés dans le cadre de l'accord avec ce tiers. Ainsi, dans un arrêt de la Cour de cassation française[5] du 17 décembre 2008, le locataire exerçant son droit de préemption a été informé des conditions convenues, y compris la clause prévoyant que l'acquéreur prendrait en charge les honoraires de négociation et la commission due à l'intermédiaire. Cela démontre que le droit de préemption naît après la conclusion d'un accord de vente à un tiers et que l'intermédiaire avait déjà perçu sa rémunération en vertu d'un contrat de vente conclu sous condition suspensive. Dans cette décision, la Cour a estimé que la clause figurant dans le mandat de négociation ne concerne pas les locataires exerçant son droit de préemption[6]. Ce qui importe ici n'est pas de savoir si c'est le mandant ou l'acquéreur qui supporte en fin de compte les frais de négociation, mais plutôt le fait que les coûts liés à un accord avec un tiers préexistaient à l'exercice du droit de préemption, ce qui confirme que la préemption est un droit qui ne naît qu'après qu'un accord a été conclu avec une autre personne sur le prix et les conditions essentielles de la vente, dont les effets sont suspendus jusqu'à ce que le locataire exerçant son droit de préemption ait pris une décision.
9, 1, et dans l'article 10-1 relatifs à la vente, dans sa totalité et en une seule fois, d'un immeuble à usage d'habitation comprenant plus de cinq logements[7], le législateur prévoit une vente « au profit d'un acquéreur ne s'engageant pas à proroger les contrats de bail à usage d'habitation en cours à la date de la conclusion de la vente afin de permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de disposer du logement qu'il occupe pour une durée de six ans ».
Il ressort du texte que des discussions préalables doivent déjà avoir eu lieu entre le vendeur et l'acquéreur tiers, et qu'un véritable accord de volonté s'est produit, au cours duquel l'acquéreur a clairement exprimé son refus de prolonger les baux et en a fait une condition de la transaction. Il y a donc un acquéreur identifié et un accord sur les termes essentiels du contrat. Par conséquent, l'expression législative «Préalablement à la conclusion de la vente… d'un immeuble à usage d'habitation» ne doit pas être comprise comme signifiant qu'il n'y a ni acquéreur ni accord avec un tiers. Au contraire, à la lumière de ce qui précède, elle doit être interprétée comme exigeant l'ouverture de la procédure de préemption avant la conclusion d'un contrat de vente définitif qui n'est pas soumis au non-exercice du droit de préemption du locataire.
Dans cette article 10-1,, le législateur reprend les mêmes procédures que celles prévues à l'article 10, à savoir l'obligation faire connaître le locataire de tout ce qui a été convenu concernant «du prix et des conditions de la vente pour le local qu'il occupe », et ajoute ici également, l'obligation de l'informer « du prix et des conditions de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l'immeuble ».
Il est difficile d'accepter l'existence d'un accord pour la vente et l'achat, en une seule transaction, de plus de cinq logements à usage d'habitation, tout en maintenant que le droit de préemption s'applique avant toute vente ou accord. Au contraire, le texte indique que le droit de préemption du locataire ne naît qu'après un accord qui est au moins soumis à une condition suspensive, puisque le législateur exige systématiquement que le locataire soit informé de tous les prix et conditions de vente convenus. Ici, le législateur le fait sans ajouter d'adjectif qualificatif au terme « vente », une formulation reprise à l'article 10-1(B), qui exige que « le bailleur communique au maire de la commune sur le territoire de laquelle est situé l'immeuble le prix et les conditions de la vente de l'immeuble dans sa totalité et en une seule fois »[8]. Une fois encore, le législateur exige la notification du prix et des conditions de la vente, sans ajouter de qualificatif - tel que « projeté » ou « proposé » - au terme de vente. Cela indique que la commune est informée d'une vente déjà convenue avec un tiers, bien que soumise à une condition suspensive (le droit de préemption de la commune), et donc pas encore effective et ne produisant aucun effet juridique.
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M. Bellamallem, La nature juridique des clauses d’agrément , Ed. RJCC, Paris, octobre 2014, sous n° 21.
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Il ressort de l’ensemble de de ces décisions judiciaires que l’intervention d’un intermédiaire immobilier et la fixation de sa commission constituent un élément inhérent à une phase antérieure à l’exercice du droit de préemption, et que cette commission est, en toute hypothèse, supportée par l’une des parties à la vente, qu’il s’agisse de l’acquéreur tiers, du locataire bénéficiaire du droit de préemption, ou même du vendeur lui-même. Cela ne remet toutefois pas en cause l’existence d’un accord préalable, ni le fait que l’intermédiaire chargé de rechercher un acquéreur ait légitimement acquis le droit à sa commission en contrepartie de la conclusion d’un contrat de vente, ce qui confirme, une fois encore, que le droit de préemption du locataire ne naît qu’à la suite d’une vente préalable et d’un accord avec un tiers sous condition suspensive.
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[1] - Le législateur a disposé également à l’article 2 du décret no 77-742 du 30 juin 1977, Pris pour l'application de l'article 10 de la loi no 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation. : « La notification prévue à l'article précédent est faite, à la diligence du vendeur, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Elle doit mentionner expressément le prix et les conditions demandées, et reproduire les trois premiers alinéas de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 susvisée, ainsi que, s'il y a lieu, l'existence d'un droit de préemption d'une collectivité publique ».
[2] - Walaravens, op, cit, note 332, p 337. Loi du 31 décembre 1975, art. 10-1, I-A.
[3] - Si, au contraire, la situation précède tout accord sur les conditions essentielles de la vente, elle équivaut alors à une demande de renonciation préalable au droit de préemption, ou simplement à un droit de préférence voir de qui suit infra n° .
[4] - Civ. 3e, 17 déc. 2008: D. 2009. 101, obs. Rouquet ; ibid. 2010. Pan. 1168, spéc. 1182, obs. Damas ; Comp., Civ. 1re, 24 janv. 1967: Bull. civ. I, no 33. Comp., dans le même sens : Com. 8 mai 1972: JCP 1972. II. 17193, note P. L. ; Civ. 1re, 3 janv. 1996, no 93-20.404 P: RTD civ. 1996. 904, obs. Mestre ; RDI 1996. 388, obs. Groslière et Saint-Halary-Houin ; Defrénois 1996. 1022, obs. Delebecque.
L'information prévue par l'art. 10 ne saurait être remplacée par la connaissance que les locataires ont eue des conditions de la promesse de vente, révélée postérieurement. Civ. 3e, 26 janv. 1994: Loyers et copr. 1994, no 141; Rev. loyers 1994. 204. – V. aussi ● Civ. 3e, 3 mai 1990: D. 1990. IR 132. ; Paris, 23 nov. 1999: AJDI 2000. 144 .
[5] - Civ. 3e, 17 déc. 2008: D. 2009. 101, obs. Rouquet ; ibid. 2010. Pan. 1168, spéc. 1182, obs. Damas ; AJDI 2009. 533, note Zalewski ; Rev. loyers 2009. 74, obs. Rémy; JCP N 2009. 1052, note Altide; Loyers et copr. 2009, no 55, obs. Vial-Pedroletti; Administrer 5/2009. 48, obs. Canu; Ann. loyers 2009. 913, obs. Beddeleem; RJDA 2009, no 613.
[6] - La cour de cassation dans un arrêt de la 3e chambre civile , a jugé que : C'est souverainement qu'une cour d'appel retient que l'offre de vente énonçant que le prix est «payable au comptant le jour de la signature de l'acte authentique de vente, en ce compris les honoraires de négociation» implique nécessairement que l'acquéreur supporte la commission due à l'intermédiaire et que la clause figurant dans le mandat de négociation (stipulant les honoraires à la charge du mandant) ne concerne pas les locataires (annulation de l'offre de vente).
[7] - Art. 10-1 De la Loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, Version en vigueur du 14 juin 2006 (L. no 2006-685 du 13 juin 2006, art. 1er-I): 1 I. ― A. : « Préalablement à la conclusion de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel de plus de (L. no 2014-366 du 24 mars 2014, art. 5-II-2o) «cinq» logements au profit d'un acquéreur ne s'engageant pas à proroger les contrats de bail à usage d'habitation en cours à la date de la conclusion de la vente afin de permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de disposer du logement qu'il occupe pour une durée de six ans à compter de la signature de l'acte authentique de vente qui contiendra la liste des locataires concernés par un engagement de prorogation de bail, le bailleur doit faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception à chacun des locataires ou occupants de bonne foi l'indication du prix et des conditions de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l'immeuble ainsi que l'indication du prix et des conditions de la vente pour le local qu'il occupe. ».
[8] - Art. 10-1 (L. no 2006-685 du 13 juin 2006, art. 1er-I) B. — Préalablement à la conclusion de la vente mentionnée au premier alinéa du A, le bailleur communique au maire de la commune sur le territoire de laquelle est situé l'immeuble le prix et les conditions de la vente de l'immeuble dans sa totalité et en une seule fois. Lorsque l'immeuble est soumis à l'un des droits de préemption institués par les chapitres I et II du titre I du livre II du code de l'urbanisme, la déclaration préalable faite au titre de l'article L. 213-2 du même code vaut communication au sens du présent article.
[9] - Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
II. — Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire: l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. (L. no 2000-1208 du 13 déc. 2000, art. 190-I) «Les dispositions de l'article 46 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis [C. copr.] ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.»
[10] - et un accord soumis à une condition résolutoire si l'on considère la question du point de vue du locataire préempteur. À la lumière des textes tels que modifiés par la loi du 21 juillet 1994, on peut soutenir que le législateur traite désormais le locataire qui exerce son droit de préemption comme le propriétaire du bien transféré sous condition résolutoire, à savoir la déclaration qu'il ne souhaite pas exercer son droit de préemption. Pour plus de détail, voir section 3 de ce chapitre.
[11] Paris, 22 avr. 1988: D. 1988. IR 139 (loi de 1982).
[12] V. aussi ● Civ. 3e, 29 sept. 2010: AJDI 2010. 810 ; Administrer 2/2011. 35, obs. Canu; Rev. loyers 2010. 429 (indication d'un droit d'accès à des WC stipulés au bail) ● Versailles, 14 mai 1999: RDI 1999. 467, obs. Collart-Dutilleul . – Rappr.: ● Toulouse, 11 déc. 2024, no 22/03270: Loyers et copr. 2025, no 21, obs. Vial-Pedroletti
[13] Paris, 22 avr. 1988: D. 1988. IR 139 (loi de 1982).
[14] Civ. 3e, 3 juill. 2013: D. 2013. 1747, obs. Rouquet ; ibid. 2014. Pan. 1221 , spéc. 1223, obs. Damas; AJDI 2014. 206, obs. Damas ; Administrer 11/2013. 48, obs. Canu; Loyers et copr. 2013, no 268, obs. Vial-Pedroletti; Rev. loyers 2013. 398, obs. Canu; RTDI 4/2013. 63, obs. de La Vaissière : « Le locataire titulaire d'un droit de préemption acceptant l'offre de vente du bien qu'il habite qui n'a pas à être présenté par l'agent immobilier, mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d'une commission renchérissant le prix du bien ».
[15] Paris, 4 mars 2004: AJDI 2004. 382 .: « Annulant le congé pour vendre dont le prix était majoré du montant de la commission d'un intermédiaire ».
[16] Paris, 2 juill. 2015, no 13/15796: AJDI 2015. 686 . : Pour la nullité d'un congé mentionnant un prix «frais d'agence inclus»,
– Contra: ● Montpellier, 6 févr. 2013: AJDI 2013. 524 .
[17] Paris, 22 nov. 2007: Loyers et copr. 2008, no 53, obs. Vial-Pedroletti. : Pour un prix mentionné «hors commission», le locataire n'ayant par ailleurs pas été informé de son montant et de la personne tenue de la payer, – Sur le sujet, V. encore 2e Partie, Professionnels de l'immobilier, Décr. no 72-678 du 20 juill. 1972, art. 73, note 15 .
[18] - En principe, le bénéficiaire du droit de préemption se substitue à l’acquéreur dans l’ensemble des obligations contractuelles, notamment le paiement des différents frais liés à la conclusion du contrat.
[19] Civ. 3e, 8 oct. 2015, no 14-20.666 P: D. 2015. 2074, obs. Rouquet ; ibid. Chron. C. cass. 2198, spéc. 2203, obs. Collomp ; ibid. 2016. Pan. 1102, spéc. 1111, obs. Damas ; AJDI 2016. 514, obs. Damas ; Loyers et copr. 2015, no 244, obs. Vial-Pedroletti; Rev. loyers 2015. 512, obs. Cornette; RTDI 4/2015. 64, obs. de La Vaissière; Administrer 1/2016. 43, obs. Canu; JCP N 2016. 1087, no 1, obs. S. Piedelièvre. :
[20] - Civ. 3e, 8 oct. 2015, no 14-20.666 P: « Ayant exactement retenu que si le locataire, titulaire d'un droit de préemption, qui accepte l'offre de vente du bien qu'il habite ne peut se voir imposer le paiement d'une commission renchérissant le prix du bien, le prononcé de la nullité du congé suppose, en application de l'art. 114 C. pr. civ. la preuve d'un grief, et souverainement retenu que l'intégration de la commission dans le prix demandé n'avait eu aucune incidence sur l'exercice du droit de préemption par le locataire, qui n'a subi aucun préjudice, une cour d'appel en a déduit à bon droit que la demande d'annulation du congé devait être rejetée ».
 | SDER, Les grands arrêts (R) du droit des sociétés : 1999 - 2021, 1e ed. RJCC, Paris, juillet 2022, sous n° 446. (90 pages). Coll. Les grands arrêts (R),T 1. Livre offert en téléchargement |
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