La préemption après la vente en droit des baux :
De la violation de la procédure préalable à la vente à des conditions plus avantageuses
Vente en violation du droit reconnu au locataire
Lorsque la vente aura été conclue avec un tiers à des conditions ou à un prix plus avantageux.
a) Vente en violation du droit reconnu au locataire
La situation était donc claire en vertu de la disposition susmentionnée, car il existait une procédure préalable qui pouvait être considérée comme une forme de droit de préférence ou de vente consensuelle entre le propriétaire-bailleur et le locataire. Cependant, le législateur a abrogé cette disposition sans réglementer la situation dans laquelle la procédure préalable est enfreinte et le vendeur-bailleur conclut une vente définitive avec un tiers, laissant ainsi un vide juridique[1]. Cette abrogation ne signifie pas que l'hypothèse d'une violation de la procédure préalable n'existe plus dans la pratique ; au contraire, elle reste tout à fait possible, et des litiges de cette nature continuent d'être portés devant les tribunaux. Pour traiter ces litiges, les tribunaux peuvent s'appuyer sur les anciennes solutions législatives, ainsi que sur les décrets d'application de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975.
13-2. Le droit de préemption naît après la vente, ce qui ressort encore plus clairement du libellé de l'article 3 du décret[2] n° 77-742 du 30 juin 1977, qui traite expressément du cas de violation du droit de préférence accordé au locataire titulaire d'un droit de préemption, lorsqu'une vente définitive a été conclue avec un tiers. Dans ce cas, le législateur impose au notaire de notifier cette vente au locataire et précise que : «Dans le délai d’un mois à compter de la réception de la seconde notification, le locataire ou l’occupant de bonne foi peut, dans les cas prévus aux deuxième et troisième alinéa de l’article 10 susmentionné, déclarer son intention de se substituer à l’acquéreur tiers. Dans ce cas, il doit en informer le notaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception[3]». Dans ce contexte, la troisième chambre civile de la Cour de cassation française[4] a jugé, dans un arrêt du 12 mai 2004, que la nullité de l'avis offrant la vente confère au locataire ou à l'occupant de bonne foi le droit de se substituer à l'acquéreur dans un délai d'un mois à compter de la notification de l'acte de vente conclu en violation de son droit de préemption.
b) Lorsque la vente aura été conclue avec un tiers à des conditions ou à un prix plus avantageux.
14-1. Vente à un tiers à des conditions ou à un prix plus avantageux. D'un point de vue législatif, la question ne se limite pas à la simple conclusion d'une vente définitive, mais s'étend également aux situations dans lesquelles le vendeur ne respecte pas les conditions et le prix qui ont été notifiés au locataire préempteur. En effet, le législateur a prévu, au cinquième alinéa de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, en vigueur jusqu'au 1er janvier 1995, que le locataire ou occupant de bonne foi, qui n'a pas accepté l'offre de vente dans le délai d'un mois susvisé, peut, pendant un délai d'un mois à compter de la notification du contrat de vente, déclarer se substituer à l'acquéreur, lorsque la vente aura été conclue avec un tiers à des conditions plus avantageuses[5]. En d'autres termes, lorsque le préempteur a renoncé à l'offre initiale et que le vendeur modifie ensuite les conditions dans un sens plus avantageuses à l'acquéreur tiers, cette renonciation initiale au droit de préemption devient sans effet, car il s'agit désormais d'un nouveau contrat qui n'a été ni renoncé ni accepté. Lorsque le transfert final est effectué sans consultation préalable du locataire préempteur et à des conditions différentes, il faut donc considérer qu'il existe une nouvelle vente, donnant lieu à un nouveau droit de préemption, en vertu duquel le bénéficiaire du droit de préemption peut se substituer au tiers aux nouvelles conditions, dans un délai d'un mois à compter de la notification de l'acte de vente.
Il découle de ce qui précède que l’article, avant la modification, indiquait sans aucun doute que le droit de préemption naît après la vente sous condition résolutoire, notamment dans les cas où locataire préempteur renonce à son droit, où le vendeur vend à un tiers et modifie ensuite les conditions précédemment proposées, concluant ainsi un nouveau contrat à un prix et à des conditions différentes. Dans un tel cas, un nouveau droit de préemption naît à l'égard de ce nouveau contrat, aux nouvelles conditions et au nouveau prix.
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M. Bellamallem, La nature juridique des clauses d’agrément , Ed. RJCC, Paris, octobre 2014, sous n° 21.
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15-3, il ressort de ce qui précède que les deux parties au contrat se sont présentées devant le notaire chargé de rédiger le contrat. Nous sommes donc en présence d'un contrat existant, le législateur ayant obligé le notaire à le notifier au préempteur lorsqu'il apparaît que les parties se sont mises d'accord sur un prix ou des conditions pour lesquels le locataire n'avait pas préalablement renoncé à son droit de préemption. Il s'agit donc d'un nouveau contrat qui donne lieu à un nouveau droit de préemption et de substitution. La notification équivaut ici à une offre[12]. Si le préempteur l'accepte, la substitution à l'acheteur tiers s'ensuit. Il est donc difficile d'admettre que, même après que le préempteur ait renoncé à son droit de préemption et que le vendeur ait décidé de vendre à l'acheteur à un prix ou à des conditions plus avantageuses pour l'acheteur tiers, le deuxième accord reste au stade de simples pourparlers et de négociation. En effet, le vendeur a décidé de vendre et s'est mis d'accord avec le tiers devant le notaire sur un prix et des conditions inférieurs à ceux sur la base desquels le locataire a renoncé à son droit de préemption. Dans ce cas, la sanction est la nullité si la notification n'a pas été faite, alors que la sanction était auparavant la résiliation avec substitution. Ces dispositions confirment que le droit de préemption qui naît au profit du locataire, que ce soit en raison d'une violation du droit de priorité ou d'une vente à des conditions plus avantageuses pour l'acheteur tiers, ne peut être exercé qu'après une vente subordonnée à la condition que le préempteur n'exerce pas son droit, même si cela est présenté sous la forme d'une offre, d'une acceptation et d'un consentement entre le vendeur et le préempteur. En substance, l'acceptation constitue simplement une déclaration d'intention d'exercer le droit de préemption, et l'acquisition à des conditions identiques équivaut à une substitution à un acquéreur évincé.
Mohammed Bellamallem
Enseignant à Paris School of Business,
Doctorant à l'université Paris 1 Panthéon-Sorbonne
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[1] - Avec une solution prévue uniquement dans le cas où le propriétaire vend à des conditions ou à un prix différent de ceux sur la base desquels le droit de préemption a été levé, comme nous le verrons ci-dessous.
[2] - Art. 3 Décret no 77-742 du 30 juin 1977, Pris pour l'application de l'article 10 de la loi no 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation.
“Tout contrat de vente signé avec un tiers et portant sur les biens mentionnés à l'article 1er doit être notifié au locataire ou à l'occupant de bonne foi, à la diligence du notaire qui a reçu l'acte, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Cette seconde notification doit rappeler la date et la teneur de la première notification ou, s'il y a lieu, indiquer qu'elle n'a pas été faite.
Dans le délai d'un mois à compter de la réception de la seconde notification, le locataire ou l'occupant de bonne foi peut, dans les cas prévus aux deuxième et troisième alinéas dudit article 10, déclarer se substituer au tiers acquéreur. Dans ce cas, il doit en informer le notaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.”
[3] - Ici, le législateur utilise l'expression « déclaration d'exercice du droit de préemption », qui constitue une offre adressée au cédant, lequel reste libre de l'accepter ou de se retirer de la vente. La notification adressée à la partie qui exerce son droit de préemption ne constitue pas une offre, mais une étape procédurale visant à rendre la vente conclue avec le tiers pleinement effective, définitive et non plus soumise à aucune condition, afin qu'elle puisse produire tous ses effets juridiques.
[4] - Civ. 3e, 12 mai 2004, no 02-19.560 P: AJDI 2004. 815, note Rouquet ; Loyers et copr. 2004, no 178, obs. Vial-Pedroletti.
[5] - 4eme et cinquième alinéa de l’article 10, de la loi 31 décembre 75, dans sa Version en vigueur du 4 janvier 1976 au 01 janvier 1995 : “ Si la vente est conclue avec un tiers en violation du droit reconnu au locataire ou occupant de bonne foi par l'alinéa précédent, celui-ci peut, pendant un délai d'un mois à compter de la notification du contrat de vente, déclarer se substituer à l'acquéreur.
La même faculté est ouverte, dans les mêmes conditions, au locataire ou à l’occupant de bonne foi qui n'a pas accepté l’offre de vente dans le délai d’un mois susvisé, lorsque la vente aura été conclue avec un tiers à des conditions plus avantageuses.”
[6] - Les al. 4 à 6 de l'art. 10-I, dans leur rédaction issue de la L. no 94-624 du 21 juill. 1994, sont entrés en vigueur le premier jour du sixième mois suivant la publication de ladite loi, c'est-à-dire le 1er janv. 1995. Toutefois, lorsque le locataire ou occupant de bonne foi a reçu antérieurement à cette même date notification de l'offre de vente prévue à l'art. 10-I, les règles applicables à la vente du local demeurent celles de l'art. 10-I dans sa rédaction antérieure à la publication de la L. du 21 juill. 1994.
[7] - Il convient de mentionner dans ce contexte la décision de la Cour d'appel de Paris du 9 avril 1992, qui a statué que « Les dispositions de l'art. 10 étant d'interprétation stricte, n'est pas une vente à des conditions plus avantageuses la vente à un tiers au même prix que celui contenu dans l'offre de vente, même si le tiers, en raison de sa position, avait l'avantage de ne pas se voir refuser un prêt. » En ce sens que, la cour de cassation a jugé « le bien ayant été acquis par l'agent immobilier lui-même, il n'y a pas lieu de tenir compte de la commission pour apprécier les conditions de vente », V. Civ. 3e, 1er mars 1995: RJDA 1995, no 557.
[8] - L’alinéa 4 de l’article 10 de la Loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation, Version en vigueur du 01 janvier 95 du 17 juillet 2019, Modifié par Ordonnance n°2019-770 du 17 juillet 2019 - art. 12.
[9] - ainsi que l’article 10-1 et L. 145-46-1, al. 3 du Code de commerce.
[10] - COLLART DUTILLEUL (F.) et DELEBECQUE (PH.), Charles-Edouard Bucher, Contrats civils et commerciaux, 12ème éd., Dalloz, coll. Précis, 2023. Note, p, ; Arnaud Walravens, Le droit de préemption, thèse Paris 2, Décembre 2015, note 376, p 390.
[11] - Arnaud Walravens | Le droit de préemption | Décembre 2015, note 376, p 390.
[12] - Ce qui signifie que le vendeur n'a pas le droit de se rétracter, sauf si le préempteur modifie les conditions et propose une nouvelle offre. Dans ce cas, le vendeur (cédant) peut refuser l'offre du préempteur locataire.
 | SDER, Les grands arrêts (R) du droit des sociétés : 1999 - 2021, 1e ed. RJCC, Paris, juillet 2022, sous n° 446. (90 pages). Coll. Les grands arrêts (R),T 1. Livre offert en téléchargement |
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